关于对科技计划项目进行审计的通知

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福建省福州市人民政府


福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定
福州市人民政府



第一条 为了加强物业管理基本金的管理，规范物业管理基本金的使用，维护业主的权益，根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定，制定本规定。
第二条 物业管理基本金遵循“按期全额储存，业主共同共有，分期限额使用”的原则；实行“统一缴交，专户储存，专款专用，民主理财，接受监督”的管理制度。
第三条 物业管理基本金是指由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金。
建设总投资额分别按以下情况核定：
（一）住宅小区属商品房的，按总建筑面积乘以房屋平均售价的75％计算；
（二）住宅小区属经济适用住房的，按总建筑面积乘以政府指导价的94％计算；
（三）住宅小区属集资建房的，按总建筑面积乘以竣工当年房改成本价计算；
（四）住宅小区属拆迁安置房的，按总建筑面积乘以政府规定价格。
第四条 物业管理基本金可以用住宅小区内物业（如商业网点、写字间、住宅等）充抵，充抵的物业按成本价计算金额。但充抵额一般不超过物业管理基本金总额的70％。
充抵的物业产权归全体业主共同共有。出租、经营或处分充抵的物业须经业主大会同意，收入必须归入物业管理基本金专户。
物业管理用房不能充抵物业管理基本金。
第五条 物业管理基本金属全体业主共同共有，不得分割给个人，不得公款私存、设立小金库，不得用于营利、提保、借用他人。
第六条 物业管理基本金总额在竣工综合验收前由开发建设单位向市房地产管理局申报核定，并按核定金额存入指定的帐户。逾期未按时足额拨付物业管理基本金的，由市房地产管理局责令限期拨付，并自竣工综合验收之日起按每日3‰追缴滞纳金。
第七条 物业管理基本金专户应在国有商业银行设立，其存储和支用办法由市房地产管理局会同有关部门另行制定。
物业管理基本金由业主委员会设立专户储存，未设立业委员会的，由物业所在地的区房地产管理局设立专户代管。
区房地产管理局设立物业管理基本金代管帐户，需向市房地产管理局报备。
业主委员会设立物业管理基本金帐户需向物业所在地的区房地产管理局申报，由区房地产管理局批准。
第八条 物业管理基本金专项用于补贴住宅小区公用设施的维修更新。
前款所称住宅小区公共设施，是指电梯、水泵、供电机组、中央空调、消防及安全监控系统、非营业性附属公共建筑等。
公用设施全部拆换、维修中需牵动或拆除部分部件，其费用在公用设施现值25％以上的，从物业管理基本金中列支。
第九条 物业管理基本金由业主委员会或物业管理公司根据住宅小区公用设施维修更新年度计划，提出物业管理基本金开支方案，经业主大会批准，报物业所在地的区房地产管理局核准后，由存放银行按核准的开支方案，凭工程进度拨付款项。
每年每个住宅小区可申报二次物业管理基本金开支方案。
第十条 物业管理基本金使用实行年度限额使用制度，年使用额根据建筑物及公用设施性质、使用年限等确定。
一次性维修更新投资额大于物业管理基本金年使用额（或过去历年积累的年度使用额）的，不足部分由业主共同分担。
第十一条 物业管理基本金使用应严格执行财务制度。物业管理基本金使用情况应每半年公布一次，接受业主监督。
第十二条 市房地产管理局负责监督物业管理基本金的使用，并做好协调、服务、指导等工作。
第十三条 违反本规定，拒不缴交物业管理基本金的，住宅小区竣工综合验收不予通过，并按《福州市城市住宅小区竣工综合验收办法》第十二条规定处理。
违反本规定，造成物业管理基本金流失、开支不当，要追究有关人员的行政、经济责任；贪污、挪用物业管理基本金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十四条 本规定适用于一九九七年一月一日以后竣工投入使用的住宅小区。
综合商住楼、高级公寓、别墅区等的物业管理基本金参照本规定执行。
第十五条 本规定自颁布之日起施行，由市房地产管理局负责应用解释。



1998年12月23日
　　【案情】：

　　原告张明亮、王芳原系夫妻，双方于1961年11月结婚，2003年6月离婚。被告张文系张明亮、王芳的儿子，张文与第三人陆红系夫妻关系。

　　2006年10月16日，张明亮、王芳与张文签订了一份赠与合同，合同约定张明亮、王芳将位于涟水县涟城镇冯王村张徐组的一处房屋所有权人为王芳、共有人为张明亮建筑面积200平方米的房产赠与张文，主要内容为：“张明亮、王芳自愿赠与，张文自愿接受赠与，张明亮随张文生活，王芳的住处由张文负责解决。”合同签订后，双方一起到涟水县公证处办理了公证手续，被告及第三人又对房屋进行了扩建，双方到有关部门办理了土地、房屋权属变更登记，将该房屋及后扩建房屋的房屋、土地办理过户手续。变更后房屋所有权人为张文，共有人为第三人陆红，房屋使用面积为290平方米。

　　此后，原告张明亮随被张文夫妻在徐州市生活，王芳则继续居住在赠与的房屋内。2010年春节后，张文夫妻将张明亮送至徐州市云龙湖爱心敬老院生活，所有费用由张文夫妻负担。2010年6月，该房屋拆迁后，王芳便居住到其女儿张凤处。原告与被告及第三人因拆迁补偿安置及家庭生活琐事发生矛盾，原告遂以被告未履行赠与合同的义务为由，诉至法院，请求撤销原告与被告签订的赠与合同。

　　另查明，被告与第三人于1990年9月登记结婚。在审理中第三人出示了原告张明亮所书写的证明三份，张明亮在证明中陈述其在敬老院生活状况很好，被告及第三人对其也很好，各方当事人对张明亮所书写的证明均无异议。

　【分歧】：

　　该案在审理过程中存在以下两种分歧意见：

　　第一种意见为，原告有权撤销赠与，其请求成立，应判决支持其诉讼请求。理由是：原被告系父子、母子关系，2006年10月16日，原、被告签订了房屋赠与合同，并经公证。合同约定原告将房屋赠与被告，且约定“张明亮随被告生活，王芳的住处由张文解决”。房屋赠与后，被告一段时间能够安排原告生活居住，2010年春节后，被告不履行赠与合同约定的义务，擅自将原告送至徐州市云龙湖爱心敬老院生活，损害了原告的合法权益，故原告有权撤销赠与。

　　第二种意见为，原告丧失撤销权，其诉讼请求理由不成立，应判决驳回其诉讼请求。理由是：第一，原告张明亮、王芳与被告张文的赠与行为成立，双方签订的赠与合同不违反我国法律规定。第二，合同法规定赠与人在赠与财产转移前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，不适用前款规定，故原告张明亮、王芳不能撤销其赠与被告房屋的行为。第三，本案不具有法定撤销赠与的事由，合同签订后，被告夫妻按照约定对原告已经履行了法定的赡养义务。第四，赠与的财产依法办理了变更登记手续，所有权人是被告，共有人是第三人，原告已丧失了对该房屋的所有权。

　　【评析】：

　　本案涉及到行使撤销权的相关法律问题，笔者同意第二种意见。

　　1、我国法律规定，赠与合同行使撤销权要具备几个条件：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务

　　2、赠与合同行使撤销权的例外。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，不适用该规定。受赠人有不履行赠与合同约定的义务等行为时，赠与人可以撤销赠与。但经过公证的赠与合同以及根据赠与合同办理了过户手续，赠与关系成立。

　　 3、关于本案的判决理由。依法成立的合同，受法律保护，对当事人有法律约束力。本案中，原、被告签订了赠与合同，原告自愿将房产赠与被告，被告表示接受，并经公证处公证后办理了房屋过户手续，房屋所有权人与共有人已变为本案被告及第三人，赠与房屋所有权性质发生根本变化，原告已丧失了申请撤销赠与合同权利。且合同签定后，被告及第三人将原告张明亮接到徐州市随被告及第三人生活，后又被送到徐州市云龙湖爱心敬老院生活，所有费用由被告及第三人负担，原告张明亮表示其在敬老院生活的很好。原告王芳则由被告及第三人安排继续居住在赠与的房屋内，说明被告及第三人按赠与合同约定履行义务。被告亦按照赠与合同约定，将该房屋的土地、房屋以及扩建的房屋过户登记到自己及第三人名下，赠与合同的权利义务履行完毕。原告已经不再享有对该房屋的所有权，该房屋的所有权即归被告及第三人共有。原、被告分别居住生活多年，无任何矛盾，原告王芳居住的房屋因拆迁而不存在，非被告及第三人不给原告王芳居住，不属于不履行赠与合同约定的义务。本案被告及第三人均未违反合同约定义务。故原告要求撤销与被告之间赠与合同的理由不成立，应判决驳回原告的诉讼请求。

　　4、原告王芳的权益应如何救济。其可以依据赠与合同约定，有权要求被告解决其居住问题，而无权主张撤销赠与合同。如其暂没有房屋居住，有权要求被告及第三人租房给其居住或到被告及第三人住处居住，也可以待拆迁安置房交付后，要求被告及第三人安排其在安置房内居住。

（作者单位：江苏省涟水人民法院）