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商法典(商法典-第401至500条)

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 07:30:52  浏览:9589   来源:法律资料网
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商法典(商法典-第401至500条)

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第四百零一条
(现金之缴付)
以公开认购方式设立之公司,其资本仅得以现金缴付。
第四百零二条
(未完全认购)
一、公司在供公开募集之股份至少有百分之七十五被认购,且根据第三百九十七条第一款h项在计划内已规定有设立之可能性时,方得设立。
二、公司因公众所认购之股份之百分率不足而不能设立时,发起人应在计划所指认购期间届满后之随后五个工作日内刊登告知认购者有关事实之通知,并注销计划之登记。
三、应在通知内,告知认购者公司不能设立,且每人所缴付之资本已置于进行认购活动之信用机构内任其处置;有关之通知应在一个月后,重新刊登。
第四百零三条
(设立大会)
一、认购期结束后且公司可设立时,发起人应在随后之五个工作日内召开全体认购者之大会。
二、召集应符合为股份有限公司股东会而定之规定;召集书应载有召开大会之两个日期,包括倘有需要之第二次召集日期,且大会应由任一发起人主持及由律师担任秘书。
三、应编制会议出席者名单及按第二百三十三条第二款之规定编制议事录。
四、与认购有关之文件及一般与公司设立有关之文件,应自召集书公布时起向认购者公开,而有关之召集书应指明该事实,以及可查阅之地点。
五、在发起人或其代理人,以及持有或代理公众认购资本四分之三之认购者或其代理人,在首个日期之大会出席时,大会方得开会;属公开认购之情况时,决议取决于公司资本之相应票数之多数,而所认购之每一股份拥有一票。
六、如发起人或其代理人,以及持有或代理公众认购资本半数之认购者或其代理人,在第二个日期之大会不出席时,决议取决于三分之二之票数,而所认购之每一股份拥有一票。
七、如大会在召集书所定之任何日期内,不能根据以上各款规定作成决议者,公司不得设立,而适用上条第二款及第三款之规定。
八、公司不能设立时,为设立而支出之全部费用,应由发起人承担。
第四百零四条
(决议)
一、大会一经开会,发起人应作出等同第二百七十七条第一款所指之声明;如有明显变更,大会应根据同条第二款之规定予以议决。
二、无明显之变更或经议决无须重新编制有关计划时,设立大会应对公司之设立及公司各机关首届据位人之指定议决。
三、资本未完全认购而仍议决设立公司时,资本额应减至已认购之金额。
四、如作出重新编制计划之决议或不设立之决议,则第四百零二条第二款及第三款之规定,经作出必要之配合后,适用之。
五、在议决设立公司时应予以分布之议事录,应附有认购者出席名单,并指明对公司之设立投赞成票之认购者;所附之名单无须公布。
六、股东会决议无效、可撤销及中止之规则,经作出必要配合后,适用于设立大会之决议。
七、第三百九十七条第一款f项所指研究报告为明显虚假时,亦构成撤销决议之理由,但认购不得在登记公司之设立六个月后声请撤销,即使认购者在其后方获悉有关之虚假者亦然。
八、上款之规定不免除发起人之民事及刑事责任。
第四百零五条
(设立之登记)
为登记之效力,设立系以设立大会之议事录及有关之出席名单为证明。
第四百零六条
(间接认购)
一、认购即使由法律许可参予此活动之信用机构间接进行者,仍属公开。
二、属上款所指情况时,参与机构应认购所有特留公开认购之资本,并承担根据计划内所载之价格及条件将股份出售予公众之义务。
第四百零七条
(股份之移转性)
以公开认购方式设立之公司之股份得自由移转;但第三百九十六条第二款所规定之情况除外。
第二节
股东与公司之关系
第一分节
股份及股款之缴付
第四百零八条
(股份之种类及类别)
一、股份得为普通股或优先股;普通股赋予其持有人投票及对可分派盈余之股息之权利,而优先股之持有人无投票权,但有收取股息之优先权及对分割清算结余有优先受偿权。
二、每类股份之固有权利不同时,普通股得分为不同类别。
三、普通股之权利得因不按有关在盈余分派及清算后资产分割上之比例之规则而有所不同,但属同一类别之股份应获同等权利。
四、优先股得被赎回。
第四百零九条
(缴付股款之时刻)
一、应以现金缴付之股款,其中不超过票面价值百分之七十五之部分之缴付得予以延迟,但以现金缴付之金额须至少等同第三百九十三条第一款所定之最低资本额。
二、有关缴付仅得延迟至指定及确定期日或行政管理机关所订定之期日,但不得逾五年。
三、如行政管理机关有权定出该期日而未定出,缴付股款之义务自登记公司设立或登记增资决议之日起五年后到期。
四、由股东缴付之金额,不得低于股票之票面价值,但要求缴付发行溢价时得超出之。
五、发行溢价之缴付不得延迟。
第四百一十条
(缴付股款之责任)
一、每一股东仅负责缴付其所认购之股份之相应金额;如现金出资之缴付延至行政管理机关所定期日,则在就定出缴付期日之决议作出通知之日三十日前,有关缴付不得视为迟延。
二、原有之认购者及以任何方式受让股份者,须对该股款之缴付负连带责任。
三、股东或前股东迟延时,行政管理机关应再次通知股东或前股东,声明给予该等股东九十日之补充期间以缴付迟延缴付所认股份之股款,另加迟延利息,否则该等股份及为缴付股款而支出之金额,均为公司所有。
四、公司以公开认购方式设立时,应在发出第一次及第二次通知之日同时刊登致各认购者之相关通告。
第四百一十一条
(股票之性质)
一、股票得为记名或无记名;但法律或章程另有规定者除外。
二、股款仍未缴足、因法律规定不能移转或股东根据章程规定在移转股份上享有优先权之优惠时,股票应为记名。
第四百一十二条
(股票之转换)
一、在股东要求及自付费用之情况下,无记名股票得转为记名股票,而记名股票得转为无记名股票,但受上条第二款所指之限制及因法律及章程之规定而产生之其它限制者除外。
二、股票之转换,公司得以替换现有股票或修改有关文本之方法为之。
第四百一十三条
(息票)
股票得备有用以收取股息之息票。
第四百一十四条
(不可分割性)
一、股份不得分割。
二、股份以共同权利方式拥有时,其固有权利应由共同代理人行使,而共同权利人须对义务之履行负直接连带责任。
第四百一十五条
(特别权利)
一、赋予同一类别股份之特别权利,仅得透过该类别股份权利人之股东会所作出之特别决议予以剥夺或限制。
二、特别权利应与其相应之股份一并移转。
三、章程之修改,如对各种类股份产生不同程度之影响,须根据修改章程之规定及所要求之多数票,由各种类股份权利人之股东会作出特别决议。
第四百一十六条
(股票)
一、每一股份应配以一编号,该编号应载明在代表有关股份之股票上。
二、在股东要求及自付费用之情况下,代表数目较大股份之股票得分成代表数目较少股份之股票,而代表数目较少股份之股票亦得合成代表数目较大股份之股票。
三、股票应以清楚及容易理解之方式,以两种正式语文载明下列事宜:
a)股票之性质;
b)每一股票所代表之股份之种类、类别、编号、票面价值及总数目;
c)公司之商业名称、住所及登记编号;
d)已认购公司资本之金额;
e)股票所代表之股份内已缴付金额之百分率;
f)一名行政管理机关成员及公司秘书之签名,而该签名得以印戳为之;
g)股票移转之法定限制。
四、股票应在登记设立或登记增资后九十日内交予股东处置。
五、在上款所指期间内,股东得向公司申请发给能在一切效力上及在股票发给前代替股票之认股证;该等认股证应载有股票应有之注明及应为记名。
第四百一十七条
(股份之登记簿册)
一、股份之登记簿册应以股份之种类及类别以及股票之性质分编载明:
a)全部股份之顺序编号;
b)每一种类或类别之股份之总数目,以及总票面价值;
c)认股证或股票交予股东之日期;
d)每一股份之第一个权利人之姓名及住址;
e)已作出之转换及有关日期;
f)股份之分散或集中,以及有关日期;
g)附于记名股票上之负担;
h)优先股之赎回及有关日期;
i)记名股票之移转及有关日期。
二、应将公司本身为权利人之股份载于簿册之有关编内。
三、公司秘书或一名行政管理机关成员应在有关簿册内作出第一款c项至i项之注记时作简签。
第四百一十八条
(股票之存放)
一、为参与股东会而须存放之无记名股票得存放于任何信用机构。
二、股东会主席团主席须容许出示存放文件之股东参与股东会会议,只要该文件显示有关之股票已在举行股东会会议之日八日前存放,且存放者持有参与股东会所需数目之股票。
三、如股东会主席不容许符合上款规定之股东参与股东会者,须受加重违令罪之刑罚,且负因其行为而可能引致之民事责任。
第四百一十九条
(存放之手续)
一、存放系透过出具利害关系人作出之书面声明或他人以利害关系人名义作出之书面声明为之,而在声明上须指出公司之认别资料及存放之目的。
二、出具声明书时须一式两份,其中一份交与存放者保存,且须注明已作出存放。
第二分节
无投票权之优先股
第四百二十条
(发行及优先股息)
一、得在章程内许可公司发行至公司资本半数金额之无投票权股份,而该等股份根据第四百零八条第一款之规定,赋予其持有人收取不少于其票面价值百分之五优先股息之权利,而优先股息之百分率为在发行决议内订定者,且在分割清算结余时,有优先依其票面价值受偿之权利。
二、有可分派之盈余时,股东会至少应分派优先股息;可分派之盈余不足时,应将可分派之盈余,按比例分配予优先股之权利人。
第四百二十一条
(优先股息之不支付)
一、连续两个营业年度不能支付优先股息时,优先股之权利人有权申请将其股转为普通股。
二、普通股有不同类别时,股东应在申请书内指明应转换之类别。
第四百二十二条
(权利、法定人数及多数)
一、优先股赋予其持有人与普通股持有人相同之全部权利,但无投票权。
二、为法定人数或在股东议决上形成多数之效力,优先股不予以计算,但其权利人有权列席股东会会议;章程禁止无投票权股东列席时,该等股东有权令共同代理人在股东会代表之。
第四百二十三条
(可赎回之优先股)
一、得发行在发行日起十年内之确定期日或由董事会所定之期日赎回之优先股;但章程另有规定者除外。
二、优先股在缴足股款后方得赎回。
三、赎回以股份之票面价值为之;但章程容许付给于发行决议时所定之金额作为赎回溢价者,不在此限。
四、公司因缴付票面价值及赎回溢价而令资产净值低于资本额、法定公积金及章程规定之强制公积金之总和时,不得赎回。
五、自赎回日起,应将一项等同被赎回股份之票面价值之金额拨作在一切效力上等同法定公积金之特别公积金,但不影响在减少资本时将其取消。
六、股份之赎回不引致资本之减少;得以股东会之决议,发行同一种类之新股份替代被赎回之股份,以让与股东或第三人,但章程另有规定者除外。
七、股份赎回之决议,应予以登记及公布。
八、章程得为公司不履行按所定期日赎回股份之义务,规定有关罚则;章程无此规定时,该等股份之任何权利人,得在应赎回之日一年后要求公司根据第四百二十一条之规定,将其股份转换,或声请法院下令公司解散。
第三分节
股份之移转
第四百二十四条
(股票之移转)
一、股份应透过代表其本身之股票之移转而移转。
二、记名股票生前之移转,应以在股票上背书及在股票登记簿册内注明为之。
三、无记名股票透过一般之交付而移转,并在持有股票时方得行使其固有权利。
第四百二十五条
(对移转之法定限制)
如移转认股证或股票须受法律或章程之规定限制,应以容易理解之方式在其正面将此事予以特别注明。
第四分节
自有股份
第四百二十六条
(自有股份之取得)
一、股份有限公司不得取得超过相当于其资本额百分之十之自有股份,且不影响章程禁止性或更有限制性规定之适用。
二、如有下列情况者,上款所定之限额得超出或得不遵守完全禁止之规定:
a)法律规定特别允许或要求之取得;
b)以集合物之方式取得财产;
c)以无偿方式取得;
d)在执行之诉上之取得,但仅限于债务人无足够之其它财产之情况。
三、取得自有股份不导致公司资产净值低于公司资本、法定公积金及章程规定之强制公积金之总和时,公司方得取得自有股份。
四、公司仅可取得已完全缴足之自有股份;但第四百一十条第三款所规定之情况除外。
五、违反本条规定之取得无效,且不免除参与该等取得行为之人应负之责任。
六、公司不得接纳代表其资本之股份作为担保;但用以担保出任公司机关职位者除外。
第四百二十七条
(对取得自有股份之决议)
一、自有股份之取得,取决于股东之决议。
二、在决议内应表明取得之标的、价格、其它条件及期间以及行政管理机关可作出取得行为之价格变动范围。
三、在上条第二款a项至c项所指情况下,取得取决于公司之意愿时,应在行政管理机关之决议内表明该意愿。
第四百二十八条
(自有股份之转让)
上条第一款及第二款之规定,经作出必要配合后,适用于自有股之转让。
第四百二十九条
(自有股份之制度)
一、第三百七十三条第三款之规定经必要配合后,适用于自有股份。
二、在有关营业年度之报告书及帐目内,应明确注明在营业年度终了时公司本身为权利人之股份之数目。
第五分节
信息权
第四百三十条*
(股东会前的信息权)
一、除一般为全体股东所定之信息权外,股东尚有权自发出或公布召集通告之日起在办公时间内,于公司住所查阅下列数据:
a)对列入工作程序事宜之任何决议所不可缺少之文件;
b)行政管理机关又或监事会或独任监事决定提交予股东会之建议书;
c)任何股东向公司提交之建议书,尤其是当股东会系由股东申请而召开者;
d)行政管理机关建议出任公司机关职位者之详尽身分资料及履历。
二、股东可亲自或透过可代表其出席股东会的人查阅上款各项所指数据及取得该等数据的副本,彼等于查阅资料时可由核数师或专业人员协助。
三、如公司章程允许,可自发出召集通告之日起,将第一款各项所指资料上载于倘有的公司互联网网页供股东查阅。
* 已更改 - 请查阅:第16/2009号法律
第六分节
盈余及法定公积金
第四百三十一条
(分享盈余的权利)
一、营业年度可分派之盈余根据股东决议处置。
二、章程得规定,须将不超过百分之二十五之有关营业年度可分派盈余分派予各股东。
三、股东对盈余享有的债权,于通过营业年度帐目的决议及规定盈余运用的决议作出后满三十日到期。*
* 已更改 - 请查阅:第16/2009号法律
第四百三十二条
(法定公积金)
一、公司应提取不低于百分之十之营业年度盈余之部分金额,以作法定公积金,直至该公积金达到公司资本额四分之一。
二、在一切效力上,下列款项所组成之公积金等同法定公积金,但不免除须根据上款规定作出法定公积金之并入:
a)发行股份之溢价;
b)可转换为股份之债券之发行溢价或转换溢价;
c)超出以非现金缴付之股份之票面价值之以非现金缴付之金额。
三、法定公积金及等同之公积金,仅得用作:
a)弥补有关营业年度资产负债表上所核定之亏损,但能以其它公积金弥补时,不在此限;
b)弥补以往营业年度之递延亏损,而该亏损不能以有关营业年度之盈余或其它公积金弥补者;
c)并入公司资本。
第四百三十二 - A条*
(垫付盈余)
一、公司章程可规定在营业年度中根据董事会的建议并在符合下列规定的情况下向股东垫付盈余:
a)已提前三十日编制一中期资产负债表,且该表已由核数师或核数师合伙复核;
b)上指中期资产负债表须显示出直至编制该表当日,经考虑在垫付盈余的营业年度已经过的期间录得的结余后,公司具备可供垫付盈余之用的金额,并符合经作必要配合后第四百二十三条第四款的规定;
c)监事会或独任监事已发出同意的意见;
d)以垫付盈余的方式发放的金额,不得超过b项所指可分派金额的一半。
二、每一营业年度只可垫付盈余一次,并须在营业年度的下半年进行。
三、如修改公司章程以引入第一款所指权能,则首次垫付只可在修改公司章程的营业年度的下一个营业年度进行。
* 附加 - 请查阅:第16/2009号法律
第三节
债券
第四百三十三条
(概念及方式)
一、股份有限公司得发行称为债券之流通证券,而在同一次发行中同一票面价值之债券有同等债权。
二、得特别发行下列债券:
a)权利人除有收受固定利息之权利外,尚有权收受补充利息或偿还溢价之债券,而该补充利息或偿还溢价得为固定或按公司之盈余而定;
b)利息及偿还计划取决于有无盈余及按盈余金额而变动之债券;
c)可转换为股份之债券,包括在转换时有或无发行溢价或转换溢价者。
第四百三十四条
(条件及限制)
一、最近两个资产负债表按规定获通过之公司,方得发行债券;参与合并或分立公司中至少一个公司处于前指状况时,因合并或分立而产生之公司亦得发行债券。
二、股东迟延时,不得发行债券。
三、股份有限公司发行之债券,不得超出已缴付及现有之资本额,而该资本额以最近通过之资产负债表内之资本额为准。
四、上款所指限额之计算,应加上公司在议决发行新债券日之前已发行而仍未偿还之债券之票面价值。
五、上次发行之债券仍未完全认购前,不得再次发行债券。
第四百三十五条
(组别及未完全认购)
一、股东得许可分批发行由其议决发行之债券,但应根据股东或董事会所定之组别为之;对尚未发行之组别,该许可在五年后失效。
二、上一组别之债券未经完全认购之前,不得推出新组别之债券。
三、发行债券过程中,在指定认购期间内仅有部分债券被认购时,发行量减至被认购之金额。
第四百三十六条
(登记)
一、债券之每次发行以及每一组别之发行,均应予以登记。
二、在登记债券之发行或债券组别之发行前,不得发出有关证券。
三、因未经完全认购而须减少发行金额时,董事应办理登记实际发行之金额。
第四百三十七条
(发行之决议)
一、债券之发行应由股东议决;但章程许可由董事会议决发行时,不在此限。
二、议决发行可转换为股份之债券,应取决于与股东议决增资所要求之同样多数。
三、发行可转换为股份之债券之决议一经作出,即等同按满足转换要求之金额及条件增加公司资本之决议获通过。
第四百三十八条
(发行决议之必要内容)
一、通过发行债券之决议,必须载有:
a)发行之总数量及发行理由之说明、债券之票面价值、发行及偿还之价格或其订定方式;
b)利率及视乎情况而定用作支付利息之拨款计算方式及偿还方式,或固定利率、核定补充利息或偿还溢价之标准;
c)偿还借款之计划;
d)认购者之认别资料及每人所认购之债券数目,但以公司不采用公开认购方式时为限。
二、通过发行可作转换之债券之决议,尚应载有:
a)转换之计算基础及规定;
b)发行溢价或转换溢价;
c)股东应否被收回第四百六十九条第一款所指之权利及该措施之理由。
第四百三十九条
(补充利息)
一、具有补充利息之债券之补充利息得为:
a)固定且仅取决于是否存在与补充利息等同金额之可分派盈余者;
b)浮动且相当于不超出百分之十之已核定可分派盈余之百分率者。
二、得规定按上款所定之任一方式支付之补充利息,在可分派盈余超出某确定金额或资本额之一定百分率时,方须支付,而所核定之可分派盈余不超出该限额时,债券持有人仅有权收取固定利息。
三、在有补充利息时,核数师应对盈余之核定,尤其对摊销及备用金之正确性及理由之说明发表意见。
四、在某一营业年度内所支付之补充利息,应以上一营业年度之可分派盈余为准。
第四百四十条
(补充利息及偿还溢价之支付)
一、有关每一年度之补充利息,应按发行时之规定与固定利息一并或分开,一次或多次支付。
二、在补充利息到期日前出现债券之偿还时,发行债券之公司,应向有关权利人提供容许其行使收取倘有之补充利息权利之文件。
三、偿还溢价应在债券偿还之日悉数支付;债券偿还日期,不得定在通过年度帐目之最后日期之前。
第四百四十一条
(优先权)
一、股东对可作转换之债券之认购有优先权,并适用第四百六十九条之规定。
二、议决剥夺或限制股东认购可作转换之债券之优先权时,与该剥夺或限制有关之可能受益人不得参与表决,而其股份亦不计算在会议法定人数或决议所需多数内。
三、发行债券之决议,得规定股东或债券持有人对将发行之债券有优先权,并应规范该权之行使。
第四百四十二条
(修改之禁止)
一、对股东会发行债券决议中所定条件之修改,不引致债券持有人利益或权利之减少或负担之增加时,方无须得到债券持有人之同意而为之。
二、自作出发行可转换为股份之债券之决议日起及在债券持有人仍可行使转换权时,禁止发行债券之公司修改在设立文件内所订分享盈余条件、以任何形式向股东分派自有股份,以及赋予特权予现有之股份。
三、资本因亏损而减少时,选择转换之债券持有人之权利,相应减至一如自发行债券时起债券持有人已为股东者所具有之权利。
四、在第二款所指期间内,公司得发行可转换为股份之新债券、更改股份之票面价值、分派公积金予各股东、透过新出资或公积金之并入增加公司资本及作出可影响选择转换之债券持有人权利之任何行为,但必须确保债券持有人与股东有同等权利。
五、上款最后部分所指权利不包括收受涉及转换产生效力前之期间之证券收益或获分派涉及该期间之任意公积金之权利。
第四百四十三条
(对可作转换之债券配给利息及股息)
一、债券持有人有权收受至转换时之债券利息,而在收受债券利息之效力上,该转换之时系指提出要求所处之季度终了之时。
二、发行条件必须列明于出现转换之有关营业年度股息之配给制度,该制度适用于转换债券而得之股份。
第四百四十四条
(因转换之增资及其登记)
一、行政管理机关应就因债券转换为股份而引致公司资本之增加作出决议,且该决议应按下列期间作出:
a)按发行规定转换应以一次及确定之期间为之时,在提出转换要求期间届满后之三十日内;
b)按发行规定转换可于多个时期进行时,在提出转换要求每一期间届满后之三十日内。
二、在发行决议内仅定出可行使转换权之起始时间者,行政管理机关应在该时间届至后之每一营业年度之第一个及第七个月内议决增资,而每一决议应包括对上一个半年要求转换而引致之增资。
三、为一切效力,下列日期视为转换日期:
a)属第一款所指之情况时,为提出有关要求期间之最后一日;
b)属第二款所指之情况时,为作出包括该转换之增资决议月份之上一月之最后一日。
四、增资之登记,应自有关决议日起十五日内为之。
第四百四十五条
(与债权人之协议及公司之解散)
一、发行可转换为股份之债券之公司与其债权人所订立之协议一经认可后,得按协议所定条件实时行使转换权。
二、发行可转换为股份之债券之公司非因合并而解散时,债券持有人得在欠缺适当担保之情况下要求提前偿还。
第四百四十六条
(自有债券)
公司仅得在第四百二十六条第二款所指之情况下且符合同条第三款所定条件后,取得自有债券。
第四百四十七条
(债券持有人大会及共同代理人)
一、公司应在发行债券之认购期届满三十日后,以刊登公告方式召集债券持有人大会。
二、适用于股东会之规则,经作出必要配合后,适用于债券持有人大会。
三、债券持有人应选出自然人、律师合伙或核数师合伙为共同代理人,以无投票权之方式列席及参与股东会,并在法院上及面对公司或第三人时代理全体债券持有人。
四、在大会上,债券持有人应对共同利益之事宜议决。
第四百四十八条
(债券)
公司所发行之债券,应载有:
a)商业名称、住所、已认之资本及公司之登记编号;
b)发行之议决日;
c)发行之登记日;
d)该次发行债券之总金额,发行之债券数目,每一债券之票面价值、利率及缴付利息之方式,认购及偿还之期间及条件,以及发行之任何特别条件;
e)债券之编号;
f)发行溢价或转换溢价;
g)债券特别担保,但以有该担保为限;
h)债券为记名或无记名;
i)组别,但以有组别为限;
j)一名董事及公司秘书之签名,而该签名得以印戳为之。
第四节
股东之决议
第四百四十九条
(限制)
股东应行政管理机关之要求,方得对有关管理公司之事项议决。
第四百五十条
(出席股东会)
一、股东至少须拥有一票,方有权出席股东会,并在股东会讨论及投票。
二、无投票权之股东及债券持有人,均得列席股东会及参与工作程序所列事项之讨论;但章程另有规定者除外。
三、债券持有人之共同代理人及无投票权之优先股权利人,以及除股东反对外,任何获主席允许之人,亦得列席股东会,但不得参与讨论。
四、章程要求须拥有一定数目股份之股东方得在股东会上有投票权时,拥有低于所要求股份数目之股东,得集合以组成一票且委托其中一人为代理人。
第四百五十一条
(股东会之召集)
一、召集通告应最迟在股东会开会日十五日之前公布。
二、公司全部股份均为记名时,章程得订定召集股东之其它手续,以及容许按相同之预先期,发出致股东之挂号信代替公布。
第四百五十二条
(票数)
一、每一股份为一票,但章程另有规定者除外。
二、章程得规定拥有一定数目之股份,方有一票,但此一规定必须适用于公司所发行之全部股份,且至少规定公司资本每澳门币10,000元为一票。
第四百五十三条
(设立及议决之法定人数)
一、股东会之决议取决于相当于出席或被代理股东所占之公司资本之票数之绝对多数;但法律或章程另有规定者除外。
二、确定某一建议案是否获得通过或被否决所需之多数票时,有关之弃权票不予以计算。
三、对公司章程之修改,公司之合并、分立、变更组织及解散之决议,开会时须有拥有股份最少占公司资本三分之一之股东出席或被代理,且不论属第一次召集之大会或属第二次召集之大会,均以相当于出席或被代理股东所占之公司资本三分之二之赞同票取决;但属第二次召集之大会时,则不论出席或被代理之股东所占资本为何,均得议决。
四、对指定公司机关据位人有多个建议时,采纳取得较多票之建议。
第五节
行政管理
第四百五十四条
(组成)
一、行政管理由董事会负责,董事会须至少由三名董事组成,而董事可为公司股东或非公司股东。*
二、章程得允许指定最多三名之候补董事,而其先后次序应根据选举决议内之规定为之;无该订定时,按年长者为先之次序。
三、当董事会成员人数为双数时,董事长所投的票具决定性。*
* 已更改 - 请查阅:第16/2009号法律
第四百五十五条
(任期及代理)
一、除章程订定较短期间外,董事之任期为三年,并得连选连任。
二、任期届满后,董事应保持有关职务直至新董事接替。
三、董事除透过致董事会之信函指定另一董事代其参与会议外,不得委托他人代理执行其职务。
第四百五十六条
(董事之替代)
一、董事确定出缺时,应由第一名候补人代替。
二、无候补人时,应在下一次之股东会选举一名或多名董事以履行职务直至其它董事之任期届满为止,即使该事项不载于工作程序内亦然。
第四百五十七条
(司法委任)
一、因无足够之在职董事且未根据上条之规定进行替代而不能在一百二十日内召开董事会会议时,又或在董事任期届满后一百八十日内仍未进行新选举时,任何股东得声请法院委出一名董事直至选出新董事会。
二、有关董事会之规定,适用于司法委任之董事;但以有数董事作为适用前提之规定,则不适用。
三、属第一款所指情况,仍在职之董事,在由法院委出董事后,终止职务。
第四百五十八条
(董事长)
一、董事长应由选出董事之股东会指定,并在章程容许时得由董事会本身选出。
二、章程得赋予董事长在董事会之决议上有决定性一票。
第四百五十九条
(担保及报酬)
一、如章程或股东会规定须对董事之责任提供担保,则应为之。
二、股东会或由其选出之股东组成之委员会,有权定出董事之报酬。
第四百六十条
(与公司之法律行为)
公司与其董事之间直接或透过他人而订立之合同均无效;但董事会经得到监事会或独任监事之赞同意见后,以决议明示赋予特别许可之情况,不在此限。
第四百六十一条
(竞业之禁止)
董事不得为其本人或他人之利益,从事属于公司所营事业范围内之业务;但股东会明示给予许可之情况除外。
第四百六十二条
(董事职能之中止)
一、因任何个人因素而断定董事不能行使职能逾六十日时,监事会或独任监事得中止其所担任之职务。
二、在中止董事担任职务期间,因实际行使职能而产生之权力、权利及义务亦告中止。
第四百六十三条
(解任)
一、董事之委任得随时以股东决议予以废止,但废止无合理理由时,董事享有第三百八十七条第三款所指之损害赔偿请求权。
二、有合理理由时,一名或多名持有相当于资本额百分之十股份之股东,得随时声请法院解任董事。
第四百六十四条
(放弃)
一、董事得透过致董事会或公司秘书之信函放弃其职位。
二、放弃仅在通知月份之翌月底产生效力;但在此之前已指定或选出代任人除外。
三、放弃职位之董事应向公司赔偿因放弃而引致公司之损失。
第四百六十五条
(董事会之权限)
一、董事会有权管理公司之业务及代表公司,并应服从股东之决议,又或接受监事会或独任监事之干预;但属董事会特定权限之范围者,不在此限。
二、除法律规定之其它事项外,董事会尚有权议决如下事项:
a)年度报告书及帐目;
b)任何资产之取得及让与,以及在资产上设定负担;
c)公司作出之人或物之担保;
d)营业场所之开设或关闭;
e)公司业务之重大扩张或缩减;
f)企业内组织之变更;
g)公司之合并、分立及变更组织等计划;
h)任何董事向董事会申请议决之其它事项。
第四百六十六条
(常务董事及执行委员会)
一、董事会得将管理公司之权,授予一名常务董事或由多名董事所组成之执行委员会。
二、有关上条第二款a项、c项、e项及g项所指事宜之权限,不得授予他人。
三、平常管理权之授予,不影响董事会对同等事宜作出任何决议之权限。
四、董事负责跟进常务董事或执行委员会成员工作,以及须对其本人可避免而无避免或可减少而无减少之损害与该常务董事或委员会成员向公司负连带责任;但能证实董事处事并无过错者,不在此限。
第四百六十七条
(董事会的会议及决议)
一、董事会之平常会议由董事长召集,每月至少召开一次;但章程另有规定者除外。
二、特别会议得随时由董事长召集而举行;如董事之数目为五名或以下,亦得随时由一名董事召集而举行;如董事之数目超过五名,则亦得随时由两名董事召集而举行。
三、董事会须有过半数董事出席或按第四百五十五条第三款的规定由他人代表出席时,方可作出决议。*
四、决议取决于出席或被代理之董事之多数票。
五、应由签署有关议事录之公司秘书担任会议之秘书工作。
六、经作出必要配合后,第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十八条、第二百二十九条及第二百三十三条所载的规定适用于决议及议事录。*
* 已更改 - 请查阅:第16/2009号法律
第四百六十八条
(代表)
一、董事须共同行使代表权;由多数董事所订立或追认之法律行为对公司有约束力,但章程另有规定者除外。
二、如代表公司之权已载明在授权决议内,则公司受常务董事或执行委员会成员之行为约束;但为章程所禁止者除外。
三、上两款之规定并不影响第二百三十六条所载规则对公司与第三人之关系之适用。
四、董事以其签名及注明董事资格使公司负责。
五、第三人对公司所作出之通知或表示得致任一董事。
六、任一董事致公司之通知或表示,应致董事会或公司秘书。
第六节
资本之增加
第四百六十九条
(股东之优先权)
一、增资系以认购新股份为之,且须以现金缴付有关股款时,在此之前已为股东者,有权按其拥有之股份之比例享有认购新股份之优先权。
二、部分股东不行使优先权时,该权应交由其它股东行使,直至满足股东或股份被完全认购为止。
三、持有同一类别股份之人不认购该类别之新股份时,优先权应交由其它股东行使。
四、本条所指之优先权,得由股东会按修改章程所需之多数,以决议予以剥夺或限制。
第四百七十条
(行使优先权之通知及期间)
一、行使优先权之期间应透过公告通知股东,而该期间不得少于十五日。
二、如公司发行之股份全为记名,得以致有关权利人之挂号信代替公告。
第四百七十一条
(未完全认购)
一、增资未完全认购时,增资量以已认购金额为准;但增资决议规定在该情况下不作增资时,不在此限。
二、出现上指情况而不作出增资时,董事会应在认购期届满后八日内透过公告将有关事实通知认购者,并同时将所收集之金额交由认购者处置。
第七节
关于控权出资之通知
第四百七十二条
(应向公司作出之通知)
一、股东因认购或以任何方式取得无记名股份而在公司处于第二百一十二条所指之控权股东地位时,应以致董事会之信函将有关事实通知公司,而董事会应将之转告监事会或独任监事。
二、股东不再处于本条所指之地位时,亦应同样作出通知。
三、在年度报告之附件内,应公布控权股东之身分资料。
第六章
刑法规定
第四百七十三条
(出资收受之欠缺)
一、公司行政管理机关成员、秘书、监事会成员或独任监事不作出或使他人不作出对出资缴付属必要之行为者,科最高六十日罚金。
二、事实之作出,意图在物质或精神上损害股东、公司或第三人者,如按其它法律之规定不科处更重刑罚者,则科最高一百二十日罚金。
三、引致未对有关事实予以同意之股东、公司或第三人在物质或精神上受严重损害,且行为人可预见其后果者,处最高一年徒刑及科最高六十日罚金,或仅科最高一百二十日罚金。
第四百七十四条
(自有股或股份之不法取得)
公司行政管理机关成员或秘书,不法为公司认购或取得自有股或股份,或不法委托他人即使以该人名义,但为公司之利益认购或取得自有股或股份,又或以任何方式不法向他人提供资金或公司担保,以便他人认购或取得代表公司资本之股或股份者,科最高一百二十日罚金。
第四百七十五条
(控权股东地位之滥用)
一、控权股东本身单独或透过其亦为控权股东之其它公司或与透过准公司协议而相联系之其它股东,行使控制权以使公司或其它股东遭受第二百一十二条第三款所指之损害者,科最高一百二十日罚金。
二、作出或订立,或可阻止而未阻止作出或订立第二百一十二条第三款b项、c项及d项所指之行为或合同之公司行政管理机关成员、秘书、监事会成员或独任监事,亦处同等之刑罚。
三、以所投之票促使第二百一十二条第三款e项所指之决议获通过之股东,以及执行该决议之行政管理机关成员,亦处同等之刑罚。
第四百七十六条
(股之不法销除)
一、将仍未完全缴付之股全部或部分不法销除之公司行政管理机关成员或秘书,科最高一百二十日罚金。
二、将股全部或部分不法销除或使之被销除,以使公司之资产净值因销除及由此所须作之给付而低于公司资本、法定公积金及章程规定之强制公积金之总和之公司行政管理机关成员或秘书,处同等之刑罚。
三、引致未对有关事实予以同意之股东、公司或第三人在物质或精神上受严重损害,且行为人可预见其后果者,处最高一年徒刑及科最高六十日罚金,或仅科最高一百二十日罚金。
第四百七十七条
(公司资产之不法分派)
一、公司行政管理机关成员、秘书、监事会成员或独任监事建议股东议决对公司资产作出不法分派者,科最高六十日罚金。
二、如不法分派已全部或部分执行者,科最高九十日罚金。
三、如不法分派未经股东议决而全部或部分执行者,科最高一百二十日罚金。
四、公司行政管理机关成员或秘书,在不遵守合规范设定之股东会所作之有效决议下,执行或使他人执行公司资产之分派者,处同等之刑罚。
五、如在第三款及第四款所指之任一情况下,引致未对有关之事实予以同意之股东、公司或第三人在物质或精神上受严重损害,且行为人可预见其后果者,处最高一年徒刑及科最高六十日罚金,或仅科最高一百二十日罚金。
第四百七十八条
(公司大会召集之不当情事)
一、有权限召集设立大会、股东会或债券持有人大会之人,在法律或章程所定之期间内不召集或使他人不召集,又或在不遵守法律或章程所定之期间或程序之情况下,召集或命令召集者,科最高三十日罚金。
二、如上款所指事实之行为人曾收取按法律或章程之规定交予而应获批准之大会召集申请,则科最高九十日罚金。
三、引致未对有关事实予以同意之股东、公司或第三人在物质或精神上受严重损害,且行为人可预见其后果者,处最高一年徒刑及科最高六十日罚金,或仅科最高一百二十日罚金。
第四百七十九条
(对公司大会之扰乱)

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关于房产抵押若干问题的研究

肖文


  抵押作为债的担保方式的一种,由于能够较好地担保债的履行,在实践中被广泛采用,而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨,以期推动我国房地产市场的健康发展。
  一、房地产抵押权标的物的范围问题
  设立抵押的目的是,一旦债务人不履行债务,抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此,抵押物应有变价价值,应为可转让之物。
  我国实行土地的社会主义公有制,按照宪法的规定,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让,但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而,在我国,土地所有权不得设定抵押权,土地使用权可以设定抵押,但受到了一定的限制。
(一)以地上无定着物(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的问题
  我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种:一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权,二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
  (二)以集体土地使用权设定抵押的问题
  从我国的基本国情出发,考虑到我国人多地少的实际,为切实贯彻保护耕地这一基本国策,我国现行法律、法规规定,集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题,亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押,但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见,只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡(镇)、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押,其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
  (三)以城市房屋所有权设定抵押的问题
  我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押,故而,农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定,以依法取得的城市房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押,反之亦然。显而易见,我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的,确定的原则是房随地走和地随房走,因为房屋与土地是不可分的,离开土地的房屋是不存在的。因此,土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件,否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国,原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押:①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定:①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

  二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
  (一)房地产抵押权与承租权的关系问题
  所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金,依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值,同时转移房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值,并且不要求转移房地产的占有,可见,房地产的抵押权与承租权为相容之权,可以并存于同一房地产之上。但是,当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时,则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形,这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么,应如何处理这种冲突呢?须从两个方面来分析:
  1.房地产承租权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为,租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则,即使将租赁标的物让与第三人所有,设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权,那么,抵押当然也不得破坏租赁,抵押权对抗不了承租权。所以,我国《担保法》第48条规定:“抵押人就已出租的财产设定抵押权的,应当书面告知承租人,原租凭合同继续有效。”也就是说,当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时,租赁合同仍对新的产权人发生效力,在租赁期满前,新的产权人不能解除租赁合同,不能随意变动租金,即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
  2.房地产抵押权设定在先,房地产承租权设定在后的情况。对此,我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意,抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设定地上权及其他权利,但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定:“不超过第602条所定期间的租赁,虽于抵押权登记后进行登记,亦可以之对抗抵押权人。但是,其租赁害及抵押权人时,法院因抵押权人请求,可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁,在短期租赁时,在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权,但在特殊情况下,可由法院命令解除租赁,这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁,日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。有鉴于此,笔者认为,我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权,物权优先于债权”的原则,注意维护房地产抵押权优先的效力,确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提,赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利,如:在拍卖抵押房地产时,因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买,致使卖得价款不足以清偿抵押债权时,则抵押权人有权要求解除承租权。
  (二)房地产抵押权与典权的关系问题
  虽然典权是我国特有的不动产物权制度,渊远流长,迄今存在,但我国现行法律、法规尚无明文规定,典权关系一直由民事政策及判例法调整,这既不利于财产关系的稳定,也极易造成司法上的混乱,因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权,但典权是以使用收益为目的的用益物权,典权的目的在于房地产的使用价值,典权须占有转移房地产,当出典人逾期不行使回赎权时,视为绝卖,典物归典权人所有,而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权,其目的在于取得房地产的交换价值,故而,典权与抵押权也为相容之权,可以并存于同一房地产之上。然而,当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时,或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时,势必会发生典权与抵押权的冲突,那么,应如何解决这种冲突呢?对此,也必须从两个方面分析。
  1.房地产抵押权设定在先,房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定:“不动产所有人设定抵押权后,于同一不动产上得设定地上权及其它权利,但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利,包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释:“所有人于其不动产上设定抵押权后,复就同一不动产与第三人设定典权,抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿,实行抵押权拍卖抵押物时,因有典权之存在,无人应买,或出价不足清偿抵押权,执行法院得除去典权负担,重行估价拍卖。拍卖之结果,清偿抵押债权有余时,典权人之典价,对于登记之后权利人,享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时,依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”笔者认为,既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值,无须占有转移房地产,为充分有效利用房地产,我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例,允许房地产所有人在设定抵押权后,仍可以在同一房地产上设定典权,但以抵押权不因此而受影响为前提,即先设抵押权之效力优于后设典权,不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物,典权人首先取得典物所有权的情况下,由于典物上已有抵押权存在,典权人在取得典物所有权的同时,也得接受典物上的抵押权,即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为,依法理,在抵押权设定后取得抵押物所有权的人,其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务,使抵押权消灭,而取得求偿权与代位权,或参加应买保持其权利。”
  2.房地产典权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后,到底能否再设定抵押权,学者见解存在分歧,即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为,出典人将典物出典后,仍对其典物享有所有权,虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利,如重典或地上权等,但对于与典权不相抵触的权利,应准其设定,以发挥物权的功能,只是典权设定后再设抵押权的,典权的效力优先于抵押权,不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为,典权既然可以作为抵押权的标的物,再允许出典人就同一不动产为债务的担保,而以典物设定抵押权,会使权利行使发生冲突,且使法律关系愈趋复杂,殊非社会经济之福。笔者认为,此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时,是以典权为标的物,而不是以典物为标的物,拍卖时,仅能拍卖典权。出典人于典权设定后,就典物设定抵押权,是以有典权负担的典物所有权为标的物,二者标的既不相同,其权利的行使,不致于发生冲突,亦不会使法律关系趋于复杂。”既然后设抵押权的效力劣于典权,不能除去典权而为拍卖,则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务,抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿,典权人对于拍定人仍有同样的权利,其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时,则典权人享有请求解除抵押权的权利;当出典人逾期不回赎典物,典权人取得典物所有权时,则后设立的抵押权即归于消灭,不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先,仍然愿意再设定低押权,其对自己的利益自有考虑,根本无须法律来禁止,再者,允许典权人将典权设定抵押权,而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权,显然违反了民法的公平原则。因此,笔者认为,我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后,应可以在该房地产上设定抵押权的权利,但以不影响典权的实现为条件。
  三、房地产抵押权实现的问题
  (一)房地产抵押权实现的条件和方式
  房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押,房地产抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房地产抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房地产抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为,因而,只有具备下列情况之一的,房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产,以实现其抵押权:(1)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;(3)抵押人依法宣告解散或者破产的;(4)抵押人擅自处分抵押房地产的;(5)抵押合同约定的其他情况。 我国《担保法》第53条规定:“债务履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此,在我国,抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种,而且,抵押权人要实现抵押权,首先要与抵押人进行协商,协议是实现抵押权的必经程序,协议不成时,抵押权人只能向人民法院起诉,通过法院实现抵押权,抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而,根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定,拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此,笔者认为不妥。因为,尽管拍卖通过公开竞价的方式,由竞买者竞价确定抵押房地产的价格,能够尽可能地提高抵押房地产的价格,对抵押人与抵押权人双方当事人均有利,从某种角度讲,拍卖无疑是最为公平的一种方式,但是,在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况,对此,若拘泥于拍卖这一种方式,房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设?!为了解决这一问题,最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产,无人受买,拟由司法机关发给产权转移证书,拟通报试办可否?”为内容请示最高人民法院时,最高人民法院即以(法编)字第9975号函复:“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产,无人受买,债权人请求移转产权时,由司法机关发给产权移转证书的问题,经与司法部联系后,我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系,准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释(1998)25号批复也作了类似规定:“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有”。所以,司法实践中,在拍卖抵押房地产时,如确实无人受买,抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务,抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续,取得土地使用权或房屋所有权的。因此,笔者以为,《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式,忽视了房地产抵押权实现的复杂性,既与《担保法》的有关规定不相衔接,又不能有效解决实践中出现的问题,且容易造成司法实践中的适用法律混乱,为确保房地产抵押权得以实现,应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式,而不是唯一方式,当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时,抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
  (二)房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
  1.抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。因为,法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利,而不是任意处分抵押物的权利,只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权,就算充分实现了自己的抵押权,所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾,应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
  2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有制性质,也不得擅自改变这些土地的原有用途。
  3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的,拍卖房地产时,该划拨土地使用权应纳入出让轨道,作为一种出让行为,该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额,即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件,抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
  4.房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权,如果土地上新增了房屋,与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来,是这一新的房屋权利无法得到落实,土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致,房屋的权利也得不到实现,因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是,抵押权人对拍卖新增房屋所得,无权优先受偿。
  5.如果一个房地产上设定有两个以上抵押权时,各抵押权人应当按抵押登记的先后顺序受偿,后一顺序的抵押权人只能在前一顺序的抵押权人优先受偿后,就剩余部分的价值受偿。如果抵押登记的顺序相同,即无法分出先后的,则按照各抵押权人的债权比例清偿,债权额大的多受偿,债权额小的少受偿。这里有必要探讨的是,次序在先的抵押权消灭后,如何处理后次序的抵押权,对此,有两种不同的立法例:“法、日民法采取‘次序升进主义’,即第一次序抵押权消灭时,原则上第二次序抵押权当然升进为第一次序抵押权(只在混同情况下有例外);德、瑞民法则采取‘位次固定主义’,即第二次序抵押权并不因第一次序的抵押权的消灭而当然升进。”设某甲先后以自己的同一房地产为自己的15万元债务和某乙10万元的债务分别向某丙和某丁设置抵押,并依法办理抵押登记。后该抵押房地产被拍卖,得款20万元,则位于第一次序的某丙的15万元债权可全部受偿,而位于第二次序的某丁只能受偿5万元。如果某丙的债权因某甲自行清偿而消灭,导致抵押权也随之消灭。按“次序升进主义”,某丁的抵押权升进为第一次序,其债权可全部受偿;而按“位次固定主义”,则某丁的找押权并不升进,仍以扣除第一次序抵押权担保债权数额的余额清偿其债权,即某丁只能受偿5万元。较之两种立法例,德、瑞民法的立法例体现了当事人设置抵押权时的真实意思,更具合理性,笔者以为,我国立法应采用“位次固定主义”。

广东省建设厅、省物价局印发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的通知

广东省建设厅 广东省物价局


广东省建设厅、省物价局印发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的通知
广东省建设厅 广东省物价局


通知

各市、县建委(建设局、规划国土局)、房地产管理局、物价局,省属房地产开发企
业:
现将《广东省房屋交易价格计算暂行规定》(以下简称《暂行规定》)印发给你们,并就有关事项通知如下:
一、各市、县建设行政主管部门、房地产管理部门和物价管理部门要向市民广泛宣传《暂行规定》的房价计算方法,接受市民咨询,解释市民疑问,避免市民误解。
二、各市、县可根据本《暂行规定》,对正在使用的商品房购销合同和房地产买卖契约示范文本作适当的补充修改。

广东省房屋交易价格计算暂行规定
第一条 为进一步规范房屋交易行为,维护房屋交易双方合法权益,促使房屋交易做到公开、公平、公正,减少纠纷,根据国家和省有关规定,结合本省的实际,制定本暂行规定。
第二条 在本省行政区域内房屋交易(包括商品房和二、三级市场的房屋交易,下同)时的房价计算,应遵守本暂行规定。
第三条 县级以上建设行政主管部门、房地产管理部门和物价管理部门,在所管辖的范围内,按照各自的职责负责本暂行规定的实施和监督管理。
第四条 房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价;整幢出售的,以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。
第五条 按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。但应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于全体业主共同所有,任何单位和个人不得独自占
用。
第六条 房地产开发企业预售商品房时,应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异(含误差,下同)的处理方法:
(一)差异值为±0.6%以内(含本数)的,购销双方不作任何补偿;
(二)差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补;
(三)差异值超过±3%以上(不含本数)的,购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的,房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。
第七条 房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,实行总价交易,房价可不与房屋建筑面积挂钩,但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋,房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构测绘的房屋建筑平面图。
第八条 房屋建筑面积、套内建筑面积和应分摊的公用建筑面积的计算,按照国家规定的标准、规范、规则执行。
第九条 县级以上建设行政主管部门、房地产管理部门和物价管理部门,应加强监督检查,对不执行本暂行规定的房地产开发企业要责令改正,并依有关法律、法规处理。
第十条 县级以上房地产管理部门的房地产交易机构对不按本暂行规定计算房价的购销合同或买卖契约,要及时提出,责令改正,符合规定后才给予办理交易鉴证等手续。
第十一条 本暂行规定于2001年1月1日起实行。在此之前已销售的商品房项目,可按原定的计价方法销售。已签订购销合同的,按原合同约定的计价方法计算。



2000年12月6日

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