关于法经济学，答法律经济学/龙城飞将
作者:法律资料网 时间:2024-07-01 16:39:56 浏览:8546
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关于法经济学，答法律经济学
龙城飞将
雅典学园网友 法律经济学 在我的小文章《小议法经济学》下留言，我在网站上对他进行回应，发现又是发不上去，只好将回应的文字写在下面：
1. 什么是法经济学？
简单来说，法经济学就是以经济学的方法研究法学问题。我在《小议法经济学》一文中已经叙述清楚了。
2. 法经济学是不是很难学？
不难学。只要学会若干个经济学的主要概念与范畴，就可以就行法经济学研究。
这些概念与范畴包括：收入、收益或利益，支出、成本或损失，供应与需求，选择、比较等。当然，可以更时髦一点，弄几个法学专业人的不很懂的名词，如机会成本、交易成本、科斯定理（也许这个词现在一些法学的人可以炫耀了）、理性预期、博弈、效用最大化、外部性、道德风险等，更能唬人。
3. 法经济学会不会分为一些流派？
法经济学分为若干个流派是必然的，因为经济学本身就是流派林立。经济学虽然是一种方法论，但经济学亦受不同的世界观和更为抽象的方法论影响，所以经济学亦有许多流派，分为许多主义。
4. 同一个问题，不同的人用法经济学进行研究，结论会不会是相同的？
答案是否定的。
同一个法学问题，用不同的经济学进行分析，可以有不同的结论，而且必然会出现不同的结论。因为人们的世界观和出发点不同。所以有人经常称法律经济学的观点怎样，是不懂经济学，自然也没有懂读法经济学。他这样发言的时候不能这么自大，他应当说，他是法经济学的哪个流派的观点这样认为，才切合实际。
例如，在公平与效率的问题上，懂经济学的较不懂经济学的更能说得清楚，虽然人们把这作为法学问题。但在经济学、哲学、伦理学等都是作为重要的问题。对于不懂经济学的法学家们，可能研究这个问题是会得出可笑甚至荒谬的结论。例如，前几年我听一位据说也是名气很大的法学家讲，当公平与效率发生冲突时，应当效率优先。无知的他把这两者之间的冲突当成法律冲突了。
同样在懂经济的人中，不同流派、不同世界观的人会得出不同的结论。例如，马克思主义的经济学家要问在什么条件下的公平，谁的效率。泛泛而谈是没有任何意义的。经济学是进行利益分析的，不同的利益群体会有不同的法经济学观点。
5. 法经济学的哲学基础是什么？
有一种观点说法经济学的哲学支撑是实效主义。这话是正确的。
但这种观点并不是放之四海而皆准，而是有条件的。更确切一点说法也许是，实效主义是法经济学的哲学基础之一。
法经济学的哲学支撑取决于经济学的哲学支撑。是什么利益团体的经济学，必然有其独特的哲学观点，其经济学观点必然受其哲学基础的决定。
6. 如何看待法经济学的实用主义哲学基础？
就法经济学的哲学基础而言，实用主义是产生于19世纪70年代的现代哲学派别，在20世纪的美国成为一种主流思潮。对法律、政治、教育、社会、宗教和艺术的研究产生了很大的影响。在实用主义大旗下派生的分枝有“人本主义”、“工具主义”、“逻辑经验主义”、“神奇学派”、“逻辑学派”等。
实用主义一词（Pragmatism）是从希腊词πραγμα（行动）派生出来的。它强调知识是控制现实的工具，现实是可以改变的；强调实际经验是最重要的，原则和推理是次要的；信仰和观念是否真实在于它们是否能带来实际效果；真理是思想的有成就的活动；理论只是对行为结果的假定总结，是一种工具，是否有价值取决于是否能使行动成功；人对现实的解释，完全取决于现实对他的利益有什么效果。
实用主义现在已经不再是一种运动，但仍是一种非常有影响的思想体系，它把哲学从一种人生观的思想体系降为一种研究问题和澄清信息的批判方法，把知识解释为一种评价过程，以科学探索的逻辑作为人们处世待物的行为准则。与马克思主义哲学相比，实用主义哲学似乎更具体抽象性，更能代表更多群体的利益。正因为如此，它可以被不同的人用来做工具与手段。意大利的墨索里尼就将实用主义哲学家奉为良师，声称从这些人的学说中发现了“行动的信心，生活和战斗的坚强意志，而法西斯的成功大部分得力于此”。
所以，同样是使用实用主义作为法经济学的哲学基础，不同思想观点的人同样会对同一个问题得出不同的结论。所以我认为，波斯纳最伟大之处在于他把法经济学的方法推广到法学界，但他的观点却不一定为人们所接受。
7. 波斯纳的书是不是不适合于初学者？
我这不样认为。我认为，初学者同样可以学习波斯纳的书
其实，波斯纳在《法律的经济分析》一书所用的经济学方法并不复杂，并不难懂。只是由于国内法学专业的人不熟悉，加之该书的翻译水平很高，但仍存有严重的外国语的痕迹的缘故，使得国内学法学的人感觉难懂。如果以此为方法，写一本以国内法律为研究对象的《中国法律的经济分析》，一定会使学生感觉通俗易懂，而且很快就可以发现用经济学方法研究法的现象其实不是一件难事。
2009-11-2
龙城飞将的博客网址：http://blog.sina.com.cn/zjysino20080207
附：雅典学园网友 法律经济学 给我的留言：
“您说得很好！谢谢您！法律经济学主要是一种看待法律的思维方式，其哲学支撑是实效主义法学。理解起来并不难，只需要开放的心态即可。当然要做法律经济学研究相对要难一点。
龙城飞将
雅典学园网友 法律经济学 在我的小文章《小议法经济学》下留言，我在网站上对他进行回应，发现又是发不上去，只好将回应的文字写在下面：
1. 什么是法经济学？
简单来说，法经济学就是以经济学的方法研究法学问题。我在《小议法经济学》一文中已经叙述清楚了。
2. 法经济学是不是很难学？
不难学。只要学会若干个经济学的主要概念与范畴，就可以就行法经济学研究。
这些概念与范畴包括：收入、收益或利益，支出、成本或损失，供应与需求，选择、比较等。当然，可以更时髦一点，弄几个法学专业人的不很懂的名词，如机会成本、交易成本、科斯定理（也许这个词现在一些法学的人可以炫耀了）、理性预期、博弈、效用最大化、外部性、道德风险等，更能唬人。
3. 法经济学会不会分为一些流派？
法经济学分为若干个流派是必然的，因为经济学本身就是流派林立。经济学虽然是一种方法论，但经济学亦受不同的世界观和更为抽象的方法论影响，所以经济学亦有许多流派，分为许多主义。
4. 同一个问题，不同的人用法经济学进行研究，结论会不会是相同的？
答案是否定的。
同一个法学问题，用不同的经济学进行分析，可以有不同的结论，而且必然会出现不同的结论。因为人们的世界观和出发点不同。所以有人经常称法律经济学的观点怎样，是不懂经济学，自然也没有懂读法经济学。他这样发言的时候不能这么自大，他应当说，他是法经济学的哪个流派的观点这样认为，才切合实际。
例如，在公平与效率的问题上，懂经济学的较不懂经济学的更能说得清楚，虽然人们把这作为法学问题。但在经济学、哲学、伦理学等都是作为重要的问题。对于不懂经济学的法学家们，可能研究这个问题是会得出可笑甚至荒谬的结论。例如，前几年我听一位据说也是名气很大的法学家讲，当公平与效率发生冲突时，应当效率优先。无知的他把这两者之间的冲突当成法律冲突了。
同样在懂经济的人中，不同流派、不同世界观的人会得出不同的结论。例如，马克思主义的经济学家要问在什么条件下的公平，谁的效率。泛泛而谈是没有任何意义的。经济学是进行利益分析的，不同的利益群体会有不同的法经济学观点。
5. 法经济学的哲学基础是什么？
有一种观点说法经济学的哲学支撑是实效主义。这话是正确的。
但这种观点并不是放之四海而皆准，而是有条件的。更确切一点说法也许是，实效主义是法经济学的哲学基础之一。
法经济学的哲学支撑取决于经济学的哲学支撑。是什么利益团体的经济学，必然有其独特的哲学观点，其经济学观点必然受其哲学基础的决定。
6. 如何看待法经济学的实用主义哲学基础？
就法经济学的哲学基础而言，实用主义是产生于19世纪70年代的现代哲学派别，在20世纪的美国成为一种主流思潮。对法律、政治、教育、社会、宗教和艺术的研究产生了很大的影响。在实用主义大旗下派生的分枝有“人本主义”、“工具主义”、“逻辑经验主义”、“神奇学派”、“逻辑学派”等。
实用主义一词（Pragmatism）是从希腊词πραγμα（行动）派生出来的。它强调知识是控制现实的工具，现实是可以改变的；强调实际经验是最重要的，原则和推理是次要的；信仰和观念是否真实在于它们是否能带来实际效果；真理是思想的有成就的活动；理论只是对行为结果的假定总结，是一种工具，是否有价值取决于是否能使行动成功；人对现实的解释，完全取决于现实对他的利益有什么效果。
实用主义现在已经不再是一种运动，但仍是一种非常有影响的思想体系，它把哲学从一种人生观的思想体系降为一种研究问题和澄清信息的批判方法，把知识解释为一种评价过程，以科学探索的逻辑作为人们处世待物的行为准则。与马克思主义哲学相比，实用主义哲学似乎更具体抽象性，更能代表更多群体的利益。正因为如此，它可以被不同的人用来做工具与手段。意大利的墨索里尼就将实用主义哲学家奉为良师，声称从这些人的学说中发现了“行动的信心，生活和战斗的坚强意志，而法西斯的成功大部分得力于此”。
所以，同样是使用实用主义作为法经济学的哲学基础，不同思想观点的人同样会对同一个问题得出不同的结论。所以我认为，波斯纳最伟大之处在于他把法经济学的方法推广到法学界，但他的观点却不一定为人们所接受。
7. 波斯纳的书是不是不适合于初学者？
我这不样认为。我认为，初学者同样可以学习波斯纳的书
其实，波斯纳在《法律的经济分析》一书所用的经济学方法并不复杂，并不难懂。只是由于国内法学专业的人不熟悉，加之该书的翻译水平很高，但仍存有严重的外国语的痕迹的缘故，使得国内学法学的人感觉难懂。如果以此为方法，写一本以国内法律为研究对象的《中国法律的经济分析》，一定会使学生感觉通俗易懂，而且很快就可以发现用经济学方法研究法的现象其实不是一件难事。
2009-11-2
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附：雅典学园网友 法律经济学 给我的留言：
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《侵权责任法》第24条的解释论
叶金强 南京大学法学院 教授
内容提要: 《侵权责任法》第24条之规定具有一般条款所应具备的模糊性、规范性、授权性等特征，无论从价值基础还是从逻辑角度来看，均可解释为无过错责任的一般条款。其内含的是对“无过错就无责任”原则的反思与批判，授权法官根据“实际情况”来让无过错的行为人分担一定的损失。该条中的“实际情况”，系采由过错之外的归责因素构成的一种开放的、动态的结构，个案中，法官根据所出场的归责因素的量度及归责指向，来确定行为人是否应分担损失以及分担的数额。
一、引言
《侵权责任法》第24条规定：“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。”该规定应属《民法通则》第132条之规定的延续，但又有所不同。其主要不同之处有：一是以“受害人和行为人”取代“当事人”，二是以“对损害的发生都没有过错”取代“对造成损害都没有过错”，再就是以“分担损失”取代了“分担民事责任”。那么，立法上的这些变化，意味着什么呢？对此，法工委民法室对其中的一项变化的解释是，由“分担民事责任”改为“分担损失”的原因有二：一是无过错即无责任，既然均无过错，行为人就不应承担责任，而只能是分担损失，二是让无过错的当事人“承担责任”，其感情上难以接受。[1]而对于其他的变化，法工委民法室未作评论。
本文拟从解释论之角度来分析第24条之规定．拟解决的主要问题包括：第24条其有何种规范目的、规范结构以及体系定位？其与《民法通则》第132条是否有实质性的不同？第132条的解释论论争，在第24条的解释论中有何意义？第24条中的“实际情况”应如何具体化？实践中应如何妥当适用第24条之规定？这些均是《侵权责任法》施行中不得不回答的问题，下面将围绕这些问题展开讨论。
二、第24条的体系位置与制度框架
（一）《民法通则》第132条的解释论论争
《民法通则》施行后，围绕其第132条之规定，形成了“公平责任原则论”、“无过错责任论”、“公平责任原则否定论”三种主要观点。其中，“公平责任原则论”者认为第132条确立了公平归责原则，[2]其与过错责任、无过错责任共同构成了三元归责体系，[3]《民法通则》将公平责任上升为一般条款；[4]“无过错责任论”者认为，第132条属于无过错责任，[5]反对公平责任原则论，主张过错责任和无过错责任之间不可能存在第三种责任；[6]“公平责任原则否定论”者则是立足于对“公平责任原则论”的批驳，认为法律规定本身即存在概念和逻辑上的明显错误，公平责任原则自然是谬之愈远，[7]其缺乏法律依据、没有具体对象、存在认识论上的缺陷。[8]对于上述论争，通说系采“公平责任原则否定论”，“公平责任原则论”只有为数不多的学者在坚持，而“无过错责任论”也未能引起学界足够的关注。
上述讨论中，支持“公平责任原则论”的学者，多将1922年的《苏俄民法典》第406条、《瑞士债法》第54条、《意大利民法典》第2045条、《德国民法典》第829条、我国台湾地区“民法”第187条等规定，视为公平责任原则的比较法上的立法例。[9]其实，上述法例中除了苏俄民法典中的规定之外，其他均是针对非常具体的情形而作出的规定，与我国法上的规定有质的区别。例如，德国法第829条规定的仅是针对在根据其第827条、828条之规定应排除责任的情况下，于公平要求以及不剥夺维持生计和履行法定抚养义务的限度内，例外地确定赔偿责任；《瑞士债务法》第54条则是仅针对无民事行为能力人责任而作出的特别规定。而我国的规定，显然覆盖面非常广阔。
可以想见的是，《侵权责任法》生效之后，围绕第24条之规定必然会形成不同的学说。笔者认为，第24条的解释不应将视野局限于《民法通则》第132条之讨论，不必再纠缠于“公平责任原则”的妥当与否，而是要从体系背景、立法目的本身来考虑，思考应如何合理地确定其体系位置。
（二）归责体系与无过错责任的立法模式
侵权归责原则历经变迁，在现代逐渐形成了过错责任和无过错责任的二元结构，自1953年德国学者Esser的论文始，[10]二元结构论取得了相当的影响力。我国学界虽有过错责任一元制，过错责任和无过错责任二元制，以及过错责任、过错推定、公平责任三元制等不同学说，[11]但二元结构论占据通说的地位。现行《侵权责任法》于第6条、第7条分别规定了过错责任和无过错责任，反映了通说的影响。不过，第6条无疑应属过错责任的一般条款，但第7条却并非无过错责任的一般条款。第7条指向于法律有特别规定的情形，不具有开放性。而且，其也非“只有与其他法条相结合才能展现其创设效果”的不完全法条，[12]因为该条中并无独立于其他法条的特别构成或效果。就此而言，第7条并无什么规范意义。这样，我国现行法所采二元结构中，过错责任选择了一般条款加列举之模式；而无过错责任在列举之外，还于第69条就高度危险作业规定了小的一般条款，但是否存在无过错责任的大的一般条款，则尚有疑问。
无过错责任是否应设一般条款，比较法上存有争议。无过错责任早在罗马法中即已存在，后在近代法的发展中，作为过错责任之例外，其范围逐步扩大，种类也越来越多。但是，无过错责任并非是根据统一的体系而被导入现行法，而是基于不同的动机或多或少地杂乱地发展起来的。[13]现代法上，学者们开始讨论无过错责任的立法模式问题，探讨到底应采一般条款还是特别立法模式。德国、奥地利等国采行的均是特别立法模式。[14]但此种模式易导致立法漏洞，在实践中引发评价矛盾。故有学者建议，或者设立无过错责任的一般条款，或者容许无过错责任一般要件的类推适用。[15]瑞士的责任法修订委员会认为，支持一般条款的根本基础在于特别立法模式本身的缺陷，即：不完整性；相同类型，不同的处理；以及跟不上技术发展的步伐。[16]还有学者指出：因为危险责任完全建立在一个统一的思想基础上，出于公平的要求，应当通过一般条款统一调整危险责任。[17]瑞士侵权法草案、奥地利和捷克损害赔偿法草案、甚至在立陶宛法律中，均可以发现这样的一般条款。不过，反对针对危险责任采取一般条款的人也不在少数，这些反对意见导致欧洲民法典小组所起草的共同参考框架中的危险责任，又回归到目前单行调整的模式上。[18]
笔者主张无过错责任采一般条款加类型立法模式，一般条款中需包含一个开放的、弹性的归责要素体系，而具体无过错责任类型则需根据类型成熟度和实践需要来单立。[19]现今，我国侵权法立法业已完成，接下来的应是解释论的工作。那么，解释论上，我国现行法上无过错责任采行的是何种模式呢？对此，首先需考察一下《侵权责任法》中有哪些条文涉及无过错责任。有学者认为，《侵权责任法》中规定无过错责任的条文有：监护人责任（第32条）；使用人责任（第34、 35条）；产品生产者责任（第41条）；机动车交通事故责任（第48条）；环境污染责任（第65条）；高度危险作业损害责任（第69条）；民用核设施损害责任（第70条）；民用航空器损害责任（第71条）；占有、使用高度危险物损害责任（第72条）；从事高空、高压、地下挖掘或高速轨道运输工具损害责任（第73条）；遗失、抛弃高度危险物损害责任（第74条）；非法占有高度危险物损害责任（第75条）；饲养的动物致人损害责任（第78、 79、 80、 82条）；建筑物倒塌致人损害责任（第86条）；公共场所等挖坑损害责任（第91条）。[20]这些列举性规定中的有些类型是否为无过错责任，尚有争议；同时，其中第69条为高度危险作业责任的一般条款。[21]这样，无过错责任之立法，于现行法上已有列举式的类型立法和小的一般条款。而于此之外，是否还存在无过错责任的大的一般条款，[22]则涉及第24条的定位。
（三）第24条之定位与架构
解释论上，笔者主张将第24条定位于无过错责任的一般条款，主要理由包括：
首先，从价值基础来看，第24条规定行为人没有过错也要分担损失，此处损失“分担”的思想基础，显然系基于对“没有过错就没有责任”之信条的反思与批判，其认识到一概地没有过错就绝对没有责任之不妥，试图在行为人没有过错时，根据其他的归责因素来确定损害的分配。这些均是非常典型的无过错责任思想的体现，无过错责任实质上就是对过错责任之中“没有过错就没有责任”原则的否定，由过错之外的归责思想构成责任的基础。无过错责任原理的生成，矫正了传统的过错责任原则，将过错责任限制在了“有过错就有责任”的范围之内。可见，第24条反映的正是无过错责任的基本理念。在此前提下，技术上不可能也不必要去将无过错分担损失的价值理念人为分割为两部分，一部分作为第24条的基础，另一部分作为第24条之外的无过错责任的基础。至于“分担损失”之表达，非若前文法工委民法室所解释的那般，[23]反倒是恰恰体现了该条无过错责任损害分配之属性。
其次，从逻辑层面来看，过错责任和无过错责任是两个相对应的范畴，在这两者之间不可能存在第三种责任。[24]二元归责体系之下，过错和无过错责任于逻辑上即覆盖了责任的全部领域。第24条为行为人所确立的负担，逻辑上怎么也不可能逃出无过错责任的射程。至于，有学者认为：第24条的公平责任就是原因责任，其以加害行为和损害之间密切联系作为确定责任的依据，显然是和过去的原因责任没有本质区别。[25]对此，笔者以为该观点尚有商榷余地。一方面，价值无涉（wertblide）的引发（verursachung）并不足够成立责任，尚需由相应行为或其他构成要件形成的特殊法律基础的加入，仅仅因果关系，不能导向责任。[26]另一方面，第24条也并非是以“加害行为和损害之间密切联系”为责任的基础，而是以因果关系为前提，由“实际情况”来确定责任的有无。所以，第24条也绝不是退回到了结果责任。
再次，第24条具备一般条款的基本特征。一般条款是涉及社会评价的规范事实构成要素，特别体现在其高度的模糊性，并以此来构建出法律规范的核心内容。[27]一般条款具有模糊价值，其因非常空灵而富有弹性，从而为法官自由裁量留下了广阔的空间。一般条款相当于对法官的空白授权，由法官在个案中进行价值补充，来实现个案正义。联系到第24条之规定，其中“受害人和行为人对损害的发生都没有过错”之表达，限定了效果适用的前提条件，即当事人无过错；[28]“由双方分担损失”之表达，设定了法律效果，该效果具有弹性，分担的比例未作任何限定；而在当事人没有过错的前提下需具备什么样的条件才发生分担损失的效果，该条规定的是“根据实际情况”，从而完全授权法官根据个案情境并依一定价值判断来作出决断。可见，第24条具备了一般条款所应具备的规范性、授权性、模糊性等特征。
这样，具有一般条款特征的第24条之规定，基于对“没有过错就没有责任原则”的反思与批判，授权法官根据“实际情况”来让无过错行为人分担损失，无论是从价值基础还是从逻辑层面来看，均可定位于无过错责任的一般条款。也许有人会从第24条所处位置、立法者意图等方面，来质疑其一般条款的属性。其实，解释论的自由度远非想象的那样狭窄。比较法上不妨来看一看法国民法第1384条第1款之规定：个人不仅应对自己行为所致损害承担责任，而且还要对由其负责之人及照管之物导致的损害负责。该款规定中的物之责任，后在司法实践中被解释发展为严格责任的一般条款。有学者指出：第1384条第1款规定的立法原意是明确保管人的注意义务，将其转化为严格责任的一般条款是法院的功绩。[29]这里，法国法上从如此遥远之处尚且能解释出一般条款，那么将第24条解释为一般条款，还有什么可犹疑不决之处呢？！
作为一般条款，第24条的基本规范结构为：以“受害人和行为人均没有过错”为前提，根据决定损害分配的“实际情况”，来确定行为人“分担损失”的数额。该规范中的要件和效果均具有弹性，故该条适用之中的核心问题便是如何来应对这些弹性，来确定“实际情况”的具体化方向以及影响损失分担数额的因素。对此，下文将作详尽的展开。而就适用前提来看，不同于《民法通则》第132条之规定，第24条以“受害人和行为人”取代了“当事人”之表达。比较而言，“当事人”的意义较为宽泛，而“行为人”表达之中暗含了因果关系的要求，故损害需要是行为人导致的。这样，原可适用《民法通则》第132条的那些被告人分担并非由其导致的损害的案型，就不可以适用第24条来解决。
三、第24条之适用：“实际情况”与“分担”比例
（一）“实际情况”的构成
“实际情况”的解释，需要从第24条的规范目的出发。第24条意在避免绝对地“无过错即无责任”所导致的不合理结果，在行为人虽无过错的场合，根据其他的归责因素来让行为人合理分担损失、承担无过错之责任。鉴于无过错责任之附加实质上为风险的分配，故“实际情况”可以解释为所有与风险分配之价值取向相关的情况。这样，可以把过错归责之外的所有归责思想引入，从而由这些归责思想来确定哪些情况属于这里的“实际情况”。“损害赔偿法不是由单一归责原则来统治，而是由许多具有同等价值的归责原则相互配合来确定的。”[30]《侵权责任法》之中，过错之外的归责原理可透过第24条之中的“实际情况”来影响损害的分配。这样，“实际情况”的解释将取决于现行法秩序之中于过错之外承认了哪些归责因素。对此，除了从现有立法材料中抽取之外，还可以由通行的价值观念中提炼。
联系我国立法并参考实践与学说，笔者认为，构成“实际情况”的归责因素包括但不限于：利益获取、风险的开启与维持、风险控制的可能性、损害分散的可能性、合理信赖、受害人自我保护可能性等。首先，利益与风险同在的思想直接影响着损害的分配，在行为人虽无过错但却从致害活动中获益的场合，分担一定损失将成为获利的成本之一。正如学者所言，归责基础和正义标准包括利益和相应风险的一体性。[31]不过，这里的利益不限于经济利益，也可以包括精神上的利益，[32]像监护人责任的正当化应包含了监护人精神利益的考虑。这样，行为人获益因素将构成第24条中“实际情况”，从而可引起“分担损失”之效果。
其次，风险的开启与维持、风险控制的可能性也是重要的归责因素。风险开启与维持作为考量因素，其力量系来源于因果律，盖开启或维持一定风险，提升了损害发生的可能性。同时，风险虽然本质上具有无法完全被控制的特征，但总是具有一定程度的控制可能性。将风险控制可能性作为确定考量因素之一，可诱导可控制风险之人尽可能地控制风险，降低风险发生的可能性，减轻损害或避免损害的产生。所以，上述因素也可构成第24条所言的“实际情况”。《侵权责任法》之中，第九章规定的高度危险责任，典型地体现了这些归责因素的影响。考虑到第69条之高度危险作业责任的一般条款属性，[33]故涉及高度危险作业的案型应适用第69条来解决，而不应当越过第69条来适用更上一级的第24条。但涉及高度危险作业之外危险源的案型，在已超出第九章规定的类型时，可考虑适用第24条，让危险的开启或维持者分担一定损失。
再次，现代高风险社会损害承担社会化趋势之下，损害分散的可能性获得了越来越多的重视，损害分散可能性已成为重要的风险分配因素。在非因过错导致的损害事件中，法律倾向于将损害分配给具有分散损害可能性的当事人来承担。这里，损害的分散需要一定的连接点，处于这样的连接点上的当事人，就会成为法律上损害的承担者，而该当事人可继而实现其分散损害的可能性、通过一定途经将损害进一步分散出去。损害分散的基本途经为保险，有学者指出，保险具有研细损害的效果，损失风险透过企业核算由公众承担了，或者由全体投保人分担了。[34]保险之外，企业还存在透过产品或服务的价格来分散风险的可能性，盖企业承担的事故责任可记入企业成本，通过产品或服务的价格，使损害最终由众多的消费者分担了。这样，在企业为一方当事人的场合，让企业承担相应风险的理由相对充足一些。现行法中，产品责任典型地反映了损害分散可能性在损害分配中的影响，而第24条的适用中，可根据行为人是否具有分散损害的可能性这一“实际情况”，来确定损失的分配。
此外，受害人方面的一些因素也直接影响损害的分配。首先，受害人对所处领域安全性的合理信赖，是影响风险分配的因素之一。合理信赖的存在，意味着受害人的行为与法秩序相吻合，合理信赖的落空会使法秩序遭到破坏，而保护合理信赖、使受害人免受损失，也就避免了秩序的动荡。不过，信赖合理性具有程度的不同，信赖合理性程度越高，将风险分配给行为人的合理性也就越高，信赖合理性的程度将会被与其他的考量因素综合起来，共同影响风险的分配。其次，受害人自我保护可能性的大小，同样影响风险的分配。在受害人完全没有自我保护可能性的情况下，若不提供法律救济，受害人就会处于完全无助的境地，而这正是法律所应避免的。没有自我保护可能性的情况下，受害人的行为也就没有任何不妥之处，自应在风险安排中处于有利的地位。故有学者指出：当自我保护的可能性丧失时，与危险相连的损害赔偿请求权就发生了。[35]现行法秩序中，民用航空器经营者责任的附加之中，应包括了对受害人无自我保护可能性因素的考量。
“实际情况”所可容纳的考量包括但不限于上述因素，前文所述的影响因素并不构成一种封闭的框架，“实际情况”具有一种开放、动态的构造。个案中会有不同的因素介入，并且各项因素往往以不同的强度出现。这样，就需要法官综合考量各因素的量度来得出结论。许多案型中，责任附加均是多项归责因素共同作用的结果。例如，在产品责任中，利益获取、损害分散可能性、危险开启和控制等归责因素，共同指向了生产者责任。当然也存在不同归责因素指向不同的方向，从而发生相互抵消效果的情形。总之，第24条中的“实际情况”系由不同归责因素构成的一个开放的、动态的结构，侵权法也借助于该结构来适应社会的发展，将社会归责观念的演变适时地吸纳进来。
（二）行为人“分担”比例的确定
第24条适用中的另一个重大问题是，在确定行为人应分担一定损失时，应如何来确定具体的分担数额。这实际上就是法律效果具体化的问题，对此，和构成问题一样，均应是在多重因素综合考量基础上得出结论。第24条的适用，以行为人没有过错为前提，通过构成“实际情况”的所有归责因素的综合评价，来得出是否应适用该条规定的结论。当各项归责因素量度综合形成的合力，达到一定的阀值时，第24条即被启动。[36]而启动第24条的所有因素，同样决定着作为第24条适用之效果的损失分担数额，这二者均是在一个开放、动态的体系中进行的。
对此，可形象地由一个拉力结构来说明。具体而言，不同个案中所出场的构成“实际情况”的归责因素会有不同，这些归责因素还会以不同的量度出现。这样，不同的归责因素会以不同的力度将损害拉向不同的方向，相互发生抵消或叠加的效果。损害被合力拉得越是靠近行为人，行为人分担的损害数额就越高。法官正是根据这些拉力的大小与方向，来判断抵消和叠加的最终效果，进而确定妥当的分担数额。例如，在行为人有所获利，而受害人一方存在分散损害的可能性时，这两个归责因素就会发生相互的竞争与角力；此时，如果行为人之行为具有较大的社会有用性，则该因素就会站在行为人一方，将损害推向受害人，虽然其推动的力度是有限度的；若还有其他因素存在，则又有新的力量进人该拉力结构。最终，法官是在权衡各项拉力的力度和方向之后，得出结论。
至此，第24条的定位、适用等问题，基本上均已清晰了。最后，需要强调的是，虽然第24条应解释为无过错责任的一般条款，并根据前文所述的框架加以适用，但这并不意味着实践中的无过错责任可被无限度地追加，规范的弹性不应被滥用。相反，法官应当谨慎适用的24条之规定，敏锐地体悟通行的归责理念，恰当地确定是否让无过错的行为人承担责任以及承担责任的量，以实现个案正义。第24条的过度扩张，会削弱过错责任，危害行为自由。实践中，可通过类型化等方式来适度限制法官自由裁量权，妥当分配损害，将无过错责任限定在合理的范围之内。
四、结论
《侵权责任法》第24条之规定中“受害人和行为人对损害的发生都没有过错”之表达，确定了其适用的领域，即双方均无过错的场合，而“由双方分担损失”的法律效果之规定，宣示了无过错也有责任的取向。可见，第24条中隐含的思想正是对“没有过错就没有责任”原则的反思，其预见到了行为人无过错时，一盖将损失留在原处之不妥，故而授权法官根据“实际情况”来确定是否改变“将损失留在原处”的规则。“实际情况”的抽象与模糊，正反映了一般条款所具有的空灵之特征。所以，第24条应属于无过错责任的一般条款。
第24条适用中的核心问题是“实际情况”的构成以及分担数额的确定，“实际情况”应解释为由所有过错之外的归责因素构成的开放的、动态的体系，构成该体系的归责因素包括但不限于：利益获取、风险的开启与维持、风险控制的可能性、损害分散的可能性、合理信赖、受害人自我保护可能性等。个案中需根据归责思想来确定有哪些“实际情况”需要考量，并在综合考量的基础上确定是否应启动第24条之规定。行为人的分担数额，取决于构成“实际情况”的各项归责因素的量度和归责指向，法官根据各项归责因素之量度的抵消或叠加状况，来确定合理的分担数额。
注释:
[1]参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《＜中华人民共和国侵权责任法＞条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2010年版，第93页。
[2]参见王利明主编：《民法•侵权行为法》，中国人民大学出版社1993年版，第105页以下。
[3]参见刘士国：“论侵权损害的公平责任原则”，《法律科学》1989年第2期。
[4]参见孔祥俊：“论侵权行为的归责原则”，《中国法学》1992年第5期。
[5]参见吴文翰、崔建远：“损害赔偿的归责原则”，《兰州大学学报》（社会科学版）1989年第4期；崔建远、袁久强：“关于‘公平责任原则’的考察与评论”，《当代法学》1990年第3期。
陕西省人大常委会
陕西省城市房地产市场管理条例
陕西省人大常委会
（1995年11月3日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 1995年11月3日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产开发
第三章 房地产转让
第四章 房地产抵押
第五章 房屋租赁
第六章 房地产中介服务
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为发展城市房地产市场，加强房地产市场管理，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内进行房地产开发、转让、抵押和房屋租赁、房地产中介服务活动，实施房地产市场管理，必须遵守本条例。
第三条 从事房地产开发、转让、抵押和房屋租赁，房地产中介服务活动，应当遵守有关法律、法规，遵循自愿、公平、诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第四条 进行房地产开发、转让、抵押、出租，必须依法取得或变更土地使用权，缴纳土地使用权出让金或其他土地收益。
以划拨方式取得土地使用权的，转让、抵押、出租房地产时，依照有关法律、法规执行。
第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 省建设行政主管部门、土地管理部门依照职权划分，管理本省行政区域内的城市房地产工作。
市（地区）、县（市）建设行政主管部门或房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产行业管理，规范房地产市场。土地管理部门负责土地使用权的出让和土地使用权转让、抵押、出租的权属管理和监督检查。
第二章 房地产开发
第七条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。并在领取营业执照后三十日内到建设行政主管部门备案，到当地税务部门办理税务登记。
建设行政主管部门根据有关规定对房地产开发企业进行审查，颁发《房地产开发企业资质证书》。对不符合条件的，提请工商行政管理部门处理。
第八条 房地产开发项目应当根据城市规划、年度用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第九条 建设行政主管部门组织有关部门提出《房地产开发项目建设条件意见书》，并载明以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式；
（七）其他。
第十条 房地产开发项目通过招标确定开发企业。房地产开发项目招标，在建设行政主管部门指导下进行。
参加房地产开发项目投标的企业应具备下列条件：
（一）持有工商行政管理部门核发的营业执照；
（二）具有占投标项目总投资百分之二十五以上的自有资金；
（三）具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质。
第十一条 房地产开发企业取得开发项目后，应持有关文件到有关行政主管部门申请领取《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》，方可开工。
第十二条 房地产开发项目建设应执行《房地产开发项目建设条件意见书》，勘察、设计、施工应由具有相应资质的单位承担，符合国家有关设计、施工的技术标准和规范。
第十三条 房地产开发项目竣工后，应向建设行政主管部门申请验收。建设行政主管部门在收到申请三十日内组织有关部门进行综合验收，验收合格后方可交付使用。
第三章 房地产转让
第十四条 房地产权利人可以通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人。法律、法规禁止转让的除外。
下列行为视同房地产转让：
（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产的；
（三）因企业被收购、兼并、合并、分立，房地产转给新权利人的；
（四）以房地产抵债的。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。
第十六条 通过住房制度改革和享受国家优惠政策购买的房屋、单位补贴购买的房屋转让时，按国家和省人民政府有关规定执行。
第十七条 出售房地产的，房地产的其他共有人、房屋承租人在同等条件下有优先购买的权利，共有人有优先于承租人购买的权利。
转让共同共有的房地产须有全体共有人同意的文书。
第十八条 房地产开发企业销售商品房现房，须持下列文件向县级以上房产管理部门办理销售登记，经审核取得《商品房销售许可证》后方可销售：
（一）营业执照和资质证书；
（二）建设项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和竣工验收文件；
（三）商品房销售方案和物业管理措施；
（四）法律、法规规定的其他文件。
第十九条 房地产开发企业预售商品房，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的条件，并持下列文件向县级以上房产管理部门办理预售登记，经审核取得《商品房预售许可证》，并向土地管理部门登记备案后，方可预售：
（一）营业执照和资质证书；
（二）建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的百分之二十五以上的证明；
（五）商品房预售方案和交付使用后的物业管理措施。
第二十条 向境外企业、组织和个人销售商品房现房或预售商品房的，应当说明外销比例，并持有关部门允许向境外销售的批准文件，申请《商品房外销许可证》。
第二十一条 房产管理部门在接到房地产开发企业销售、预售商品房的申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。符合规定的，应在接到申请后的十五日内核发《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房外销许可证》。
第二十二条 房地产开发企业销售商品房应公开展示《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房外销许可证》，售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
第二十三条 房地产开发企业应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。
已预售的商品房在建筑工程实施中确需变更设计的，变更设计后的标准不得低于房地产预售合同中约定的标准。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应当与预购人协商一致。
第二十四条 房地产转让，应当签订书面转让合同，并载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第二十五条 实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第二十六条 房地产转让当事人应当在转让合同签订后三十日内，到房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权变更登记，领取权属证书。
第四章 房地产抵押
第二十七条 房地产权利人可以依法将其房地产抵押。法律、法规禁止抵押的除外。
同一房地产抵押担保的债权之和不得超过该房地产评估现值。
第二十八条 抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，抵押合同签订后二十日内持有关证件到房产管理部门、土地管理部门申请抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。
第二十九条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。
第三十条 房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
第三十一条 房地产抵押期间，因国家建设需要拆除、占用抵押的房地产的，应先由抵押人提供相应的担保或者清偿债务。
第三十二条 抵押期满，抵押权人的债务未得到清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款清偿债务。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
第三十三条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，双方当事人应当在二十日内到房产管理部门和土地管理部门办理抵押注销手续。
第五章 房屋租赁
第三十四条 公民、法人或其他组织对其所有的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
下列房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）共同共有房屋未取得其他共有人同意的；
（三）有所有权、使用权或者租赁纠纷的；
（四）不符合安全标准的；
（五）已抵押未取得抵押权人同意的；
（六）法律、法规规定不能出租的其他情形。
住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府有关租赁的规定。
第三十五条 房屋租赁，应当签订书面租赁合同，并载明下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）双方约定的其他事项。
第三十六条 签订、变更房屋租赁合同的，租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产管理部门登记备案，申请领取或变更《房屋租赁证》。
第三十七条 承租人应当爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建。确需拆改、扩建的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
第三十八条 经出租人同意，承租人将租赁房屋的部分或者全部转租的，应向市、县房产管理部门办理登记备案手续。
第三十九条 出租人转让租赁期限未满的房屋，应当提前三个月书面通知承租人。如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。
第四十条 房屋出租应当按规定交纳税费。房屋租赁合同期满或提前终止时，当事人应到原登记的部门办理租赁注销手续。
第六章 房地产中介服务
第四十一条 房地产中介服务是指为房地产开发、转让、抵押和房屋租赁提供咨询、信息、代理、经纪、评估等服务的行为。
第四十二条 设立房地产中介服务机构应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定的条件，并向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第四十三条 房地产交易服务机构和咨询、信息服务机构，应当为用户及时提供各类信息，帮助用户分析房地产市场情况，为用户决策提供服务。房地产交易服务机构也可以受主管部门的委托，办理过户登记、代收税费。
第四十四条 房地产广告必须内容真实，并经房产和土地管理部门审查，依法办理有关手续后，方可发布。
第四十五条 房地产经纪人，必须经过专业培训，取得县级以上房产管理部门会同工商行政管理部门颁发的经纪人资格证书，领取营业执照或加入一个房地产中介服务机构，方可进行经纪活动。
第四十六条 实行房地产价格评估制度。房地产的价格评估，由双方当事人协商选择评估机构。
房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行。
第四十七条 实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员必须经过专业培训，按国家有关规定，取得估价师执业资格证书，并办理注册登记手续。
房地产价格评估人员同评估当事人有利害关系的，应当回避。
第四十八条 房地产中介服务机构按规定收取中介服务费，并依法向国家缴纳税费。
第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例第七条规定，未取得资质证书擅自进行房地产开发或超资质进行开发的，由县级以上建设行政主管部门责令停止开发，并可处以项目总投资百分之一以下的罚款。
第五十条 违反本条例第十三条规定，房地产开发企业对未经验收或验收不合格的项目擅自交付使用的，由县级以上建设行政主管部门责令停止使用，并可处以建筑工程造价百分之一至百分之三的罚款。
第五十一条 违反本条例第十五条规定，转让房地产的，分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令改正或补办登记手续，没收违法所得，并可分别处以转让的房地产价款百分之一至百分之五的罚款。
第五十二条 违反本条例第十八条、第十九条、第二十条规定，未取得《商品房销售许可证》或者《商品房预售许可证》、《商品房外销许可证》，擅自销售或预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止销售活动，补办许可证，并可处以销售价款百分之三至百分之十的罚款。
第五十三条 违反本条例第二十五条规定，不申报或瞒报房地产成交价格的，分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令申报，并可分别处以二千元至二万元的罚款。
第五十四条 违反本条例第二十八条规定，不办理抵押登记的，分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令补办登记手续，并可分别处以抵押的房屋价款和土地使用权价款百分之一至百分之五的罚款。
第五十五条 违反本条例第三十四条第二款规定出租房屋的，责令改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第三十六条、第四十六条规定，租赁房屋不履行登记、注销手续的，处以租金百分之十至百分之三十的罚款。
第五十七条 违反本条例第四十五条、第四十七条规定，未取得资格证书进行房地产经纪或价格评估活动的，由县级以上房产管理部门责令停止活动，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十八条 房产、土地管理人员执行行政处罚必须出示省人民政府颁发的执法证件，罚没款必须出具省财政部门统一印制的收据，并上交同级财政。
第五十九条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处
罚决定的，作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
第六十条 违反本条例有关工商管理、广告、物价、税收等规定的，由有关主管部门依法处理。
第六十一条 妨碍房产、土地管理人员执行公务，扰乱房地产交易场所秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十二条 房产管理部门、土地管理部门不履行、拖延履行法定职责或者侵犯公民、法人和其他组织合法权益的，当事人可以依法提起诉讼并要求赔偿。
房产、土地管理人员，滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；给当事人造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第六十三条 本条例实施中的具体应用问题由省人民政府负责解释。
第六十四条 本条例自公布之日起施行。
1995年11月3日
叶金强 南京大学法学院 教授
内容提要: 《侵权责任法》第24条之规定具有一般条款所应具备的模糊性、规范性、授权性等特征，无论从价值基础还是从逻辑角度来看，均可解释为无过错责任的一般条款。其内含的是对“无过错就无责任”原则的反思与批判，授权法官根据“实际情况”来让无过错的行为人分担一定的损失。该条中的“实际情况”，系采由过错之外的归责因素构成的一种开放的、动态的结构，个案中，法官根据所出场的归责因素的量度及归责指向，来确定行为人是否应分担损失以及分担的数额。
一、引言
《侵权责任法》第24条规定：“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。”该规定应属《民法通则》第132条之规定的延续，但又有所不同。其主要不同之处有：一是以“受害人和行为人”取代“当事人”，二是以“对损害的发生都没有过错”取代“对造成损害都没有过错”，再就是以“分担损失”取代了“分担民事责任”。那么，立法上的这些变化，意味着什么呢？对此，法工委民法室对其中的一项变化的解释是，由“分担民事责任”改为“分担损失”的原因有二：一是无过错即无责任，既然均无过错，行为人就不应承担责任，而只能是分担损失，二是让无过错的当事人“承担责任”，其感情上难以接受。[1]而对于其他的变化，法工委民法室未作评论。
本文拟从解释论之角度来分析第24条之规定．拟解决的主要问题包括：第24条其有何种规范目的、规范结构以及体系定位？其与《民法通则》第132条是否有实质性的不同？第132条的解释论论争，在第24条的解释论中有何意义？第24条中的“实际情况”应如何具体化？实践中应如何妥当适用第24条之规定？这些均是《侵权责任法》施行中不得不回答的问题，下面将围绕这些问题展开讨论。
二、第24条的体系位置与制度框架
（一）《民法通则》第132条的解释论论争
《民法通则》施行后，围绕其第132条之规定，形成了“公平责任原则论”、“无过错责任论”、“公平责任原则否定论”三种主要观点。其中，“公平责任原则论”者认为第132条确立了公平归责原则，[2]其与过错责任、无过错责任共同构成了三元归责体系，[3]《民法通则》将公平责任上升为一般条款；[4]“无过错责任论”者认为，第132条属于无过错责任，[5]反对公平责任原则论，主张过错责任和无过错责任之间不可能存在第三种责任；[6]“公平责任原则否定论”者则是立足于对“公平责任原则论”的批驳，认为法律规定本身即存在概念和逻辑上的明显错误，公平责任原则自然是谬之愈远，[7]其缺乏法律依据、没有具体对象、存在认识论上的缺陷。[8]对于上述论争，通说系采“公平责任原则否定论”，“公平责任原则论”只有为数不多的学者在坚持，而“无过错责任论”也未能引起学界足够的关注。
上述讨论中，支持“公平责任原则论”的学者，多将1922年的《苏俄民法典》第406条、《瑞士债法》第54条、《意大利民法典》第2045条、《德国民法典》第829条、我国台湾地区“民法”第187条等规定，视为公平责任原则的比较法上的立法例。[9]其实，上述法例中除了苏俄民法典中的规定之外，其他均是针对非常具体的情形而作出的规定，与我国法上的规定有质的区别。例如，德国法第829条规定的仅是针对在根据其第827条、828条之规定应排除责任的情况下，于公平要求以及不剥夺维持生计和履行法定抚养义务的限度内，例外地确定赔偿责任；《瑞士债务法》第54条则是仅针对无民事行为能力人责任而作出的特别规定。而我国的规定，显然覆盖面非常广阔。
可以想见的是，《侵权责任法》生效之后，围绕第24条之规定必然会形成不同的学说。笔者认为，第24条的解释不应将视野局限于《民法通则》第132条之讨论，不必再纠缠于“公平责任原则”的妥当与否，而是要从体系背景、立法目的本身来考虑，思考应如何合理地确定其体系位置。
（二）归责体系与无过错责任的立法模式
侵权归责原则历经变迁，在现代逐渐形成了过错责任和无过错责任的二元结构，自1953年德国学者Esser的论文始，[10]二元结构论取得了相当的影响力。我国学界虽有过错责任一元制，过错责任和无过错责任二元制，以及过错责任、过错推定、公平责任三元制等不同学说，[11]但二元结构论占据通说的地位。现行《侵权责任法》于第6条、第7条分别规定了过错责任和无过错责任，反映了通说的影响。不过，第6条无疑应属过错责任的一般条款，但第7条却并非无过错责任的一般条款。第7条指向于法律有特别规定的情形，不具有开放性。而且，其也非“只有与其他法条相结合才能展现其创设效果”的不完全法条，[12]因为该条中并无独立于其他法条的特别构成或效果。就此而言，第7条并无什么规范意义。这样，我国现行法所采二元结构中，过错责任选择了一般条款加列举之模式；而无过错责任在列举之外，还于第69条就高度危险作业规定了小的一般条款，但是否存在无过错责任的大的一般条款，则尚有疑问。
无过错责任是否应设一般条款，比较法上存有争议。无过错责任早在罗马法中即已存在，后在近代法的发展中，作为过错责任之例外，其范围逐步扩大，种类也越来越多。但是，无过错责任并非是根据统一的体系而被导入现行法，而是基于不同的动机或多或少地杂乱地发展起来的。[13]现代法上，学者们开始讨论无过错责任的立法模式问题，探讨到底应采一般条款还是特别立法模式。德国、奥地利等国采行的均是特别立法模式。[14]但此种模式易导致立法漏洞，在实践中引发评价矛盾。故有学者建议，或者设立无过错责任的一般条款，或者容许无过错责任一般要件的类推适用。[15]瑞士的责任法修订委员会认为，支持一般条款的根本基础在于特别立法模式本身的缺陷，即：不完整性；相同类型，不同的处理；以及跟不上技术发展的步伐。[16]还有学者指出：因为危险责任完全建立在一个统一的思想基础上，出于公平的要求，应当通过一般条款统一调整危险责任。[17]瑞士侵权法草案、奥地利和捷克损害赔偿法草案、甚至在立陶宛法律中，均可以发现这样的一般条款。不过，反对针对危险责任采取一般条款的人也不在少数，这些反对意见导致欧洲民法典小组所起草的共同参考框架中的危险责任，又回归到目前单行调整的模式上。[18]
笔者主张无过错责任采一般条款加类型立法模式，一般条款中需包含一个开放的、弹性的归责要素体系，而具体无过错责任类型则需根据类型成熟度和实践需要来单立。[19]现今，我国侵权法立法业已完成，接下来的应是解释论的工作。那么，解释论上，我国现行法上无过错责任采行的是何种模式呢？对此，首先需考察一下《侵权责任法》中有哪些条文涉及无过错责任。有学者认为，《侵权责任法》中规定无过错责任的条文有：监护人责任（第32条）；使用人责任（第34、 35条）；产品生产者责任（第41条）；机动车交通事故责任（第48条）；环境污染责任（第65条）；高度危险作业损害责任（第69条）；民用核设施损害责任（第70条）；民用航空器损害责任（第71条）；占有、使用高度危险物损害责任（第72条）；从事高空、高压、地下挖掘或高速轨道运输工具损害责任（第73条）；遗失、抛弃高度危险物损害责任（第74条）；非法占有高度危险物损害责任（第75条）；饲养的动物致人损害责任（第78、 79、 80、 82条）；建筑物倒塌致人损害责任（第86条）；公共场所等挖坑损害责任（第91条）。[20]这些列举性规定中的有些类型是否为无过错责任，尚有争议；同时，其中第69条为高度危险作业责任的一般条款。[21]这样，无过错责任之立法，于现行法上已有列举式的类型立法和小的一般条款。而于此之外，是否还存在无过错责任的大的一般条款，[22]则涉及第24条的定位。
（三）第24条之定位与架构
解释论上，笔者主张将第24条定位于无过错责任的一般条款，主要理由包括：
首先，从价值基础来看，第24条规定行为人没有过错也要分担损失，此处损失“分担”的思想基础，显然系基于对“没有过错就没有责任”之信条的反思与批判，其认识到一概地没有过错就绝对没有责任之不妥，试图在行为人没有过错时，根据其他的归责因素来确定损害的分配。这些均是非常典型的无过错责任思想的体现，无过错责任实质上就是对过错责任之中“没有过错就没有责任”原则的否定，由过错之外的归责思想构成责任的基础。无过错责任原理的生成，矫正了传统的过错责任原则，将过错责任限制在了“有过错就有责任”的范围之内。可见，第24条反映的正是无过错责任的基本理念。在此前提下，技术上不可能也不必要去将无过错分担损失的价值理念人为分割为两部分，一部分作为第24条的基础，另一部分作为第24条之外的无过错责任的基础。至于“分担损失”之表达，非若前文法工委民法室所解释的那般，[23]反倒是恰恰体现了该条无过错责任损害分配之属性。
其次，从逻辑层面来看，过错责任和无过错责任是两个相对应的范畴，在这两者之间不可能存在第三种责任。[24]二元归责体系之下，过错和无过错责任于逻辑上即覆盖了责任的全部领域。第24条为行为人所确立的负担，逻辑上怎么也不可能逃出无过错责任的射程。至于，有学者认为：第24条的公平责任就是原因责任，其以加害行为和损害之间密切联系作为确定责任的依据，显然是和过去的原因责任没有本质区别。[25]对此，笔者以为该观点尚有商榷余地。一方面，价值无涉（wertblide）的引发（verursachung）并不足够成立责任，尚需由相应行为或其他构成要件形成的特殊法律基础的加入，仅仅因果关系，不能导向责任。[26]另一方面，第24条也并非是以“加害行为和损害之间密切联系”为责任的基础，而是以因果关系为前提，由“实际情况”来确定责任的有无。所以，第24条也绝不是退回到了结果责任。
再次，第24条具备一般条款的基本特征。一般条款是涉及社会评价的规范事实构成要素，特别体现在其高度的模糊性，并以此来构建出法律规范的核心内容。[27]一般条款具有模糊价值，其因非常空灵而富有弹性，从而为法官自由裁量留下了广阔的空间。一般条款相当于对法官的空白授权，由法官在个案中进行价值补充，来实现个案正义。联系到第24条之规定，其中“受害人和行为人对损害的发生都没有过错”之表达，限定了效果适用的前提条件，即当事人无过错；[28]“由双方分担损失”之表达，设定了法律效果，该效果具有弹性，分担的比例未作任何限定；而在当事人没有过错的前提下需具备什么样的条件才发生分担损失的效果，该条规定的是“根据实际情况”，从而完全授权法官根据个案情境并依一定价值判断来作出决断。可见，第24条具备了一般条款所应具备的规范性、授权性、模糊性等特征。
这样，具有一般条款特征的第24条之规定，基于对“没有过错就没有责任原则”的反思与批判，授权法官根据“实际情况”来让无过错行为人分担损失，无论是从价值基础还是从逻辑层面来看，均可定位于无过错责任的一般条款。也许有人会从第24条所处位置、立法者意图等方面，来质疑其一般条款的属性。其实，解释论的自由度远非想象的那样狭窄。比较法上不妨来看一看法国民法第1384条第1款之规定：个人不仅应对自己行为所致损害承担责任，而且还要对由其负责之人及照管之物导致的损害负责。该款规定中的物之责任，后在司法实践中被解释发展为严格责任的一般条款。有学者指出：第1384条第1款规定的立法原意是明确保管人的注意义务，将其转化为严格责任的一般条款是法院的功绩。[29]这里，法国法上从如此遥远之处尚且能解释出一般条款，那么将第24条解释为一般条款，还有什么可犹疑不决之处呢？！
作为一般条款，第24条的基本规范结构为：以“受害人和行为人均没有过错”为前提，根据决定损害分配的“实际情况”，来确定行为人“分担损失”的数额。该规范中的要件和效果均具有弹性，故该条适用之中的核心问题便是如何来应对这些弹性，来确定“实际情况”的具体化方向以及影响损失分担数额的因素。对此，下文将作详尽的展开。而就适用前提来看，不同于《民法通则》第132条之规定，第24条以“受害人和行为人”取代了“当事人”之表达。比较而言，“当事人”的意义较为宽泛，而“行为人”表达之中暗含了因果关系的要求，故损害需要是行为人导致的。这样，原可适用《民法通则》第132条的那些被告人分担并非由其导致的损害的案型，就不可以适用第24条来解决。
三、第24条之适用：“实际情况”与“分担”比例
（一）“实际情况”的构成
“实际情况”的解释，需要从第24条的规范目的出发。第24条意在避免绝对地“无过错即无责任”所导致的不合理结果，在行为人虽无过错的场合，根据其他的归责因素来让行为人合理分担损失、承担无过错之责任。鉴于无过错责任之附加实质上为风险的分配，故“实际情况”可以解释为所有与风险分配之价值取向相关的情况。这样，可以把过错归责之外的所有归责思想引入，从而由这些归责思想来确定哪些情况属于这里的“实际情况”。“损害赔偿法不是由单一归责原则来统治，而是由许多具有同等价值的归责原则相互配合来确定的。”[30]《侵权责任法》之中，过错之外的归责原理可透过第24条之中的“实际情况”来影响损害的分配。这样，“实际情况”的解释将取决于现行法秩序之中于过错之外承认了哪些归责因素。对此，除了从现有立法材料中抽取之外，还可以由通行的价值观念中提炼。
联系我国立法并参考实践与学说，笔者认为，构成“实际情况”的归责因素包括但不限于：利益获取、风险的开启与维持、风险控制的可能性、损害分散的可能性、合理信赖、受害人自我保护可能性等。首先，利益与风险同在的思想直接影响着损害的分配，在行为人虽无过错但却从致害活动中获益的场合，分担一定损失将成为获利的成本之一。正如学者所言，归责基础和正义标准包括利益和相应风险的一体性。[31]不过，这里的利益不限于经济利益，也可以包括精神上的利益，[32]像监护人责任的正当化应包含了监护人精神利益的考虑。这样，行为人获益因素将构成第24条中“实际情况”，从而可引起“分担损失”之效果。
其次，风险的开启与维持、风险控制的可能性也是重要的归责因素。风险开启与维持作为考量因素，其力量系来源于因果律，盖开启或维持一定风险，提升了损害发生的可能性。同时，风险虽然本质上具有无法完全被控制的特征，但总是具有一定程度的控制可能性。将风险控制可能性作为确定考量因素之一，可诱导可控制风险之人尽可能地控制风险，降低风险发生的可能性，减轻损害或避免损害的产生。所以，上述因素也可构成第24条所言的“实际情况”。《侵权责任法》之中，第九章规定的高度危险责任，典型地体现了这些归责因素的影响。考虑到第69条之高度危险作业责任的一般条款属性，[33]故涉及高度危险作业的案型应适用第69条来解决，而不应当越过第69条来适用更上一级的第24条。但涉及高度危险作业之外危险源的案型，在已超出第九章规定的类型时，可考虑适用第24条，让危险的开启或维持者分担一定损失。
再次，现代高风险社会损害承担社会化趋势之下，损害分散的可能性获得了越来越多的重视，损害分散可能性已成为重要的风险分配因素。在非因过错导致的损害事件中，法律倾向于将损害分配给具有分散损害可能性的当事人来承担。这里，损害的分散需要一定的连接点，处于这样的连接点上的当事人，就会成为法律上损害的承担者，而该当事人可继而实现其分散损害的可能性、通过一定途经将损害进一步分散出去。损害分散的基本途经为保险，有学者指出，保险具有研细损害的效果，损失风险透过企业核算由公众承担了，或者由全体投保人分担了。[34]保险之外，企业还存在透过产品或服务的价格来分散风险的可能性，盖企业承担的事故责任可记入企业成本，通过产品或服务的价格，使损害最终由众多的消费者分担了。这样，在企业为一方当事人的场合，让企业承担相应风险的理由相对充足一些。现行法中，产品责任典型地反映了损害分散可能性在损害分配中的影响，而第24条的适用中，可根据行为人是否具有分散损害的可能性这一“实际情况”，来确定损失的分配。
此外，受害人方面的一些因素也直接影响损害的分配。首先，受害人对所处领域安全性的合理信赖，是影响风险分配的因素之一。合理信赖的存在，意味着受害人的行为与法秩序相吻合，合理信赖的落空会使法秩序遭到破坏，而保护合理信赖、使受害人免受损失，也就避免了秩序的动荡。不过，信赖合理性具有程度的不同，信赖合理性程度越高，将风险分配给行为人的合理性也就越高，信赖合理性的程度将会被与其他的考量因素综合起来，共同影响风险的分配。其次，受害人自我保护可能性的大小，同样影响风险的分配。在受害人完全没有自我保护可能性的情况下，若不提供法律救济，受害人就会处于完全无助的境地，而这正是法律所应避免的。没有自我保护可能性的情况下，受害人的行为也就没有任何不妥之处，自应在风险安排中处于有利的地位。故有学者指出：当自我保护的可能性丧失时，与危险相连的损害赔偿请求权就发生了。[35]现行法秩序中，民用航空器经营者责任的附加之中，应包括了对受害人无自我保护可能性因素的考量。
“实际情况”所可容纳的考量包括但不限于上述因素，前文所述的影响因素并不构成一种封闭的框架，“实际情况”具有一种开放、动态的构造。个案中会有不同的因素介入，并且各项因素往往以不同的强度出现。这样，就需要法官综合考量各因素的量度来得出结论。许多案型中，责任附加均是多项归责因素共同作用的结果。例如，在产品责任中，利益获取、损害分散可能性、危险开启和控制等归责因素，共同指向了生产者责任。当然也存在不同归责因素指向不同的方向，从而发生相互抵消效果的情形。总之，第24条中的“实际情况”系由不同归责因素构成的一个开放的、动态的结构，侵权法也借助于该结构来适应社会的发展，将社会归责观念的演变适时地吸纳进来。
（二）行为人“分担”比例的确定
第24条适用中的另一个重大问题是，在确定行为人应分担一定损失时，应如何来确定具体的分担数额。这实际上就是法律效果具体化的问题，对此，和构成问题一样，均应是在多重因素综合考量基础上得出结论。第24条的适用，以行为人没有过错为前提，通过构成“实际情况”的所有归责因素的综合评价，来得出是否应适用该条规定的结论。当各项归责因素量度综合形成的合力，达到一定的阀值时，第24条即被启动。[36]而启动第24条的所有因素，同样决定着作为第24条适用之效果的损失分担数额，这二者均是在一个开放、动态的体系中进行的。
对此，可形象地由一个拉力结构来说明。具体而言，不同个案中所出场的构成“实际情况”的归责因素会有不同，这些归责因素还会以不同的量度出现。这样，不同的归责因素会以不同的力度将损害拉向不同的方向，相互发生抵消或叠加的效果。损害被合力拉得越是靠近行为人，行为人分担的损害数额就越高。法官正是根据这些拉力的大小与方向，来判断抵消和叠加的最终效果，进而确定妥当的分担数额。例如，在行为人有所获利，而受害人一方存在分散损害的可能性时，这两个归责因素就会发生相互的竞争与角力；此时，如果行为人之行为具有较大的社会有用性，则该因素就会站在行为人一方，将损害推向受害人，虽然其推动的力度是有限度的；若还有其他因素存在，则又有新的力量进人该拉力结构。最终，法官是在权衡各项拉力的力度和方向之后，得出结论。
至此，第24条的定位、适用等问题，基本上均已清晰了。最后，需要强调的是，虽然第24条应解释为无过错责任的一般条款，并根据前文所述的框架加以适用，但这并不意味着实践中的无过错责任可被无限度地追加，规范的弹性不应被滥用。相反，法官应当谨慎适用的24条之规定，敏锐地体悟通行的归责理念，恰当地确定是否让无过错的行为人承担责任以及承担责任的量，以实现个案正义。第24条的过度扩张，会削弱过错责任，危害行为自由。实践中，可通过类型化等方式来适度限制法官自由裁量权，妥当分配损害，将无过错责任限定在合理的范围之内。
四、结论
《侵权责任法》第24条之规定中“受害人和行为人对损害的发生都没有过错”之表达，确定了其适用的领域，即双方均无过错的场合，而“由双方分担损失”的法律效果之规定，宣示了无过错也有责任的取向。可见，第24条中隐含的思想正是对“没有过错就没有责任”原则的反思，其预见到了行为人无过错时，一盖将损失留在原处之不妥，故而授权法官根据“实际情况”来确定是否改变“将损失留在原处”的规则。“实际情况”的抽象与模糊，正反映了一般条款所具有的空灵之特征。所以，第24条应属于无过错责任的一般条款。
第24条适用中的核心问题是“实际情况”的构成以及分担数额的确定，“实际情况”应解释为由所有过错之外的归责因素构成的开放的、动态的体系，构成该体系的归责因素包括但不限于：利益获取、风险的开启与维持、风险控制的可能性、损害分散的可能性、合理信赖、受害人自我保护可能性等。个案中需根据归责思想来确定有哪些“实际情况”需要考量，并在综合考量的基础上确定是否应启动第24条之规定。行为人的分担数额，取决于构成“实际情况”的各项归责因素的量度和归责指向，法官根据各项归责因素之量度的抵消或叠加状况，来确定合理的分担数额。
注释:
[1]参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《＜中华人民共和国侵权责任法＞条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2010年版，第93页。
[2]参见王利明主编：《民法•侵权行为法》，中国人民大学出版社1993年版，第105页以下。
[3]参见刘士国：“论侵权损害的公平责任原则”，《法律科学》1989年第2期。
[4]参见孔祥俊：“论侵权行为的归责原则”，《中国法学》1992年第5期。
[5]参见吴文翰、崔建远：“损害赔偿的归责原则”，《兰州大学学报》（社会科学版）1989年第4期；崔建远、袁久强：“关于‘公平责任原则’的考察与评论”，《当代法学》1990年第3期。
陕西省城市房地产市场管理条例
陕西省城市房地产市场管理条例
陕西省人大常委会
（1995年11月3日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 1995年11月3日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产开发
第三章 房地产转让
第四章 房地产抵押
第五章 房屋租赁
第六章 房地产中介服务
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为发展城市房地产市场，加强房地产市场管理，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内进行房地产开发、转让、抵押和房屋租赁、房地产中介服务活动，实施房地产市场管理，必须遵守本条例。
第三条 从事房地产开发、转让、抵押和房屋租赁，房地产中介服务活动，应当遵守有关法律、法规，遵循自愿、公平、诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第四条 进行房地产开发、转让、抵押、出租，必须依法取得或变更土地使用权，缴纳土地使用权出让金或其他土地收益。
以划拨方式取得土地使用权的，转让、抵押、出租房地产时，依照有关法律、法规执行。
第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 省建设行政主管部门、土地管理部门依照职权划分，管理本省行政区域内的城市房地产工作。
市（地区）、县（市）建设行政主管部门或房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产行业管理，规范房地产市场。土地管理部门负责土地使用权的出让和土地使用权转让、抵押、出租的权属管理和监督检查。
第二章 房地产开发
第七条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。并在领取营业执照后三十日内到建设行政主管部门备案，到当地税务部门办理税务登记。
建设行政主管部门根据有关规定对房地产开发企业进行审查，颁发《房地产开发企业资质证书》。对不符合条件的，提请工商行政管理部门处理。
第八条 房地产开发项目应当根据城市规划、年度用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第九条 建设行政主管部门组织有关部门提出《房地产开发项目建设条件意见书》，并载明以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式；
（七）其他。
第十条 房地产开发项目通过招标确定开发企业。房地产开发项目招标，在建设行政主管部门指导下进行。
参加房地产开发项目投标的企业应具备下列条件：
（一）持有工商行政管理部门核发的营业执照；
（二）具有占投标项目总投资百分之二十五以上的自有资金；
（三）具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质。
第十一条 房地产开发企业取得开发项目后，应持有关文件到有关行政主管部门申请领取《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》，方可开工。
第十二条 房地产开发项目建设应执行《房地产开发项目建设条件意见书》，勘察、设计、施工应由具有相应资质的单位承担，符合国家有关设计、施工的技术标准和规范。
第十三条 房地产开发项目竣工后，应向建设行政主管部门申请验收。建设行政主管部门在收到申请三十日内组织有关部门进行综合验收，验收合格后方可交付使用。
第三章 房地产转让
第十四条 房地产权利人可以通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人。法律、法规禁止转让的除外。
下列行为视同房地产转让：
（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产的；
（三）因企业被收购、兼并、合并、分立，房地产转给新权利人的；
（四）以房地产抵债的。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。
第十六条 通过住房制度改革和享受国家优惠政策购买的房屋、单位补贴购买的房屋转让时，按国家和省人民政府有关规定执行。
第十七条 出售房地产的，房地产的其他共有人、房屋承租人在同等条件下有优先购买的权利，共有人有优先于承租人购买的权利。
转让共同共有的房地产须有全体共有人同意的文书。
第十八条 房地产开发企业销售商品房现房，须持下列文件向县级以上房产管理部门办理销售登记，经审核取得《商品房销售许可证》后方可销售：
（一）营业执照和资质证书；
（二）建设项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和竣工验收文件；
（三）商品房销售方案和物业管理措施；
（四）法律、法规规定的其他文件。
第十九条 房地产开发企业预售商品房，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的条件，并持下列文件向县级以上房产管理部门办理预售登记，经审核取得《商品房预售许可证》，并向土地管理部门登记备案后，方可预售：
（一）营业执照和资质证书；
（二）建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的百分之二十五以上的证明；
（五）商品房预售方案和交付使用后的物业管理措施。
第二十条 向境外企业、组织和个人销售商品房现房或预售商品房的，应当说明外销比例，并持有关部门允许向境外销售的批准文件，申请《商品房外销许可证》。
第二十一条 房产管理部门在接到房地产开发企业销售、预售商品房的申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。符合规定的，应在接到申请后的十五日内核发《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房外销许可证》。
第二十二条 房地产开发企业销售商品房应公开展示《商品房销售许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房外销许可证》，售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
第二十三条 房地产开发企业应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。
已预售的商品房在建筑工程实施中确需变更设计的，变更设计后的标准不得低于房地产预售合同中约定的标准。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应当与预购人协商一致。
第二十四条 房地产转让，应当签订书面转让合同，并载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第二十五条 实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第二十六条 房地产转让当事人应当在转让合同签订后三十日内，到房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权变更登记，领取权属证书。
第四章 房地产抵押
第二十七条 房地产权利人可以依法将其房地产抵押。法律、法规禁止抵押的除外。
同一房地产抵押担保的债权之和不得超过该房地产评估现值。
第二十八条 抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，抵押合同签订后二十日内持有关证件到房产管理部门、土地管理部门申请抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。
第二十九条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。
第三十条 房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
第三十一条 房地产抵押期间，因国家建设需要拆除、占用抵押的房地产的，应先由抵押人提供相应的担保或者清偿债务。
第三十二条 抵押期满，抵押权人的债务未得到清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款清偿债务。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
第三十三条 房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结，双方当事人应当在二十日内到房产管理部门和土地管理部门办理抵押注销手续。
第五章 房屋租赁
第三十四条 公民、法人或其他组织对其所有的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
下列房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）共同共有房屋未取得其他共有人同意的；
（三）有所有权、使用权或者租赁纠纷的；
（四）不符合安全标准的；
（五）已抵押未取得抵押权人同意的；
（六）法律、法规规定不能出租的其他情形。
住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府有关租赁的规定。
第三十五条 房屋租赁，应当签订书面租赁合同，并载明下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）双方约定的其他事项。
第三十六条 签订、变更房屋租赁合同的，租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产管理部门登记备案，申请领取或变更《房屋租赁证》。
第三十七条 承租人应当爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建。确需拆改、扩建的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
第三十八条 经出租人同意，承租人将租赁房屋的部分或者全部转租的，应向市、县房产管理部门办理登记备案手续。
第三十九条 出租人转让租赁期限未满的房屋，应当提前三个月书面通知承租人。如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。
第四十条 房屋出租应当按规定交纳税费。房屋租赁合同期满或提前终止时，当事人应到原登记的部门办理租赁注销手续。
第六章 房地产中介服务
第四十一条 房地产中介服务是指为房地产开发、转让、抵押和房屋租赁提供咨询、信息、代理、经纪、评估等服务的行为。
第四十二条 设立房地产中介服务机构应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定的条件，并向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第四十三条 房地产交易服务机构和咨询、信息服务机构，应当为用户及时提供各类信息，帮助用户分析房地产市场情况，为用户决策提供服务。房地产交易服务机构也可以受主管部门的委托，办理过户登记、代收税费。
第四十四条 房地产广告必须内容真实，并经房产和土地管理部门审查，依法办理有关手续后，方可发布。
第四十五条 房地产经纪人，必须经过专业培训，取得县级以上房产管理部门会同工商行政管理部门颁发的经纪人资格证书，领取营业执照或加入一个房地产中介服务机构，方可进行经纪活动。
第四十六条 实行房地产价格评估制度。房地产的价格评估，由双方当事人协商选择评估机构。
房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行。
第四十七条 实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员必须经过专业培训，按国家有关规定，取得估价师执业资格证书，并办理注册登记手续。
房地产价格评估人员同评估当事人有利害关系的，应当回避。
第四十八条 房地产中介服务机构按规定收取中介服务费，并依法向国家缴纳税费。
第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例第七条规定，未取得资质证书擅自进行房地产开发或超资质进行开发的，由县级以上建设行政主管部门责令停止开发，并可处以项目总投资百分之一以下的罚款。
第五十条 违反本条例第十三条规定，房地产开发企业对未经验收或验收不合格的项目擅自交付使用的，由县级以上建设行政主管部门责令停止使用，并可处以建筑工程造价百分之一至百分之三的罚款。
第五十一条 违反本条例第十五条规定，转让房地产的，分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令改正或补办登记手续，没收违法所得，并可分别处以转让的房地产价款百分之一至百分之五的罚款。
第五十二条 违反本条例第十八条、第十九条、第二十条规定，未取得《商品房销售许可证》或者《商品房预售许可证》、《商品房外销许可证》，擅自销售或预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止销售活动，补办许可证，并可处以销售价款百分之三至百分之十的罚款。
第五十三条 违反本条例第二十五条规定，不申报或瞒报房地产成交价格的，分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令申报，并可分别处以二千元至二万元的罚款。
第五十四条 违反本条例第二十八条规定，不办理抵押登记的，分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令补办登记手续，并可分别处以抵押的房屋价款和土地使用权价款百分之一至百分之五的罚款。
第五十五条 违反本条例第三十四条第二款规定出租房屋的，责令改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第三十六条、第四十六条规定，租赁房屋不履行登记、注销手续的，处以租金百分之十至百分之三十的罚款。
第五十七条 违反本条例第四十五条、第四十七条规定，未取得资格证书进行房地产经纪或价格评估活动的，由县级以上房产管理部门责令停止活动，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十八条 房产、土地管理人员执行行政处罚必须出示省人民政府颁发的执法证件，罚没款必须出具省财政部门统一印制的收据，并上交同级财政。
第五十九条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处
罚决定的，作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
第六十条 违反本条例有关工商管理、广告、物价、税收等规定的，由有关主管部门依法处理。
第六十一条 妨碍房产、土地管理人员执行公务，扰乱房地产交易场所秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十二条 房产管理部门、土地管理部门不履行、拖延履行法定职责或者侵犯公民、法人和其他组织合法权益的，当事人可以依法提起诉讼并要求赔偿。
房产、土地管理人员，滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；给当事人造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第六十三条 本条例实施中的具体应用问题由省人民政府负责解释。
第六十四条 本条例自公布之日起施行。
1995年11月3日
